En mai 2026, La Première Brique a officiellement lancé sa deuxième verticale d’investissement, baptisée « Locatif ». Pour les briqueurs habitués aux opérations courtes de marchand de biens et de promotion, c’est un virage stratégique majeur. Le produit historique continue d’exister. Il se voit désormais accompagné d’un véhicule patrimonial plus défensif, à versements mensuels, calibré pour des horizons longs. Nous avons décortiqué la mécanique du nouveau produit, les différences avec les opérations historiques et notre lecture pragmatique de ce que cela change pour un investisseur particulier.
Le produit Locatif La Première Brique finance des actifs immobiliers déjà existants et exploités, sur un horizon de 3 à 5 ans, avec un loyer reversé mensuellement (le 15 du mois) et une prime de performance à la sortie. Rendement annoncé autour de 5 à 7 % par an, performance cible totale autour de +30 % sur 5 ans. Le produit cohabite avec les opérations courtes historiques (10 à 12 % par an versés à l’échéance). Ticket d’entrée maintenu à 1 euro. Premier projet en collecte : Le Club, une salle de fitness à Saint-Cyr-l’École, ouverture le 3 juin 2026.
La Première Brique : du financement court à l’investissement patrimonial
Fondée en 2019 à Lyon par Thomas Donet et Hugo Bert, La Première Brique s’est imposée comme l’une des plateformes les plus accessibles du crowdfunding immobilier français. Sa promesse historique reste inchangée : démocratiser l’investissement immobilier dès 1 euro. Aujourd’hui, près de 200 000 briqueurs sont inscrits sur la plateforme, avec un flux d’environ 10 000 nouvelles inscriptions chaque mois selon les chiffres communiqués lors du webinaire de lancement du nouveau produit.
Pendant six ans, l’unique produit proposé a été le financement d’opérations de marchand de biens, de promotion immobilière et de transformation d’actifs. Des durées courtes, de 12 à 24 mois (19 mois en moyenne), des rendements bruts compris entre 10 et 12 % par an. Le remboursement se fait in fine du capital et des intérêts. Ce produit, désormais appelé « Opérations » dans la nouvelle nomenclature, continue d’exister à plein régime.
Le produit Locatif est donc une deuxième brique ajoutée à l’offre. Pas un remplacement. Adrien Comb, directeur du développement de la plateforme, présente cette évolution comme une réponse à une demande récurrente de la communauté pour un produit à versements réguliers, moins dépendant des aléas d’un chantier ou d’une commercialisation.
Le produit Locatif, c’est quoi exactement ?
Le produit Locatif consiste à financer collectivement un actif immobilier déjà construit et déjà en exploitation. Concrètement, plutôt que de prêter à un marchand de biens qui achète, rénove et revend, le briqueur participe au financement d’un bien stabilisé qui génère des loyers grâce à un locataire en place sous bail commercial.
La rémunération de l’investisseur prend deux formes complémentaires :
- Un loyer reversé mensuellement, le 15 de chaque mois, pendant toute la durée du projet. Le taux affiché tourne autour de 5 à 7 % par an sur le premier projet, contre 10 à 12 % pour les opérations courtes.
- Une prime de performance à la sortie, conditionnée à la revente du bien en plus-value au terme du projet. Sur Le Club, le premier projet locatif, la performance cible totale annoncée est de +31,50 % sur 5 ans, prime de sortie incluse.
L’horizon d’immobilisation des fonds est plus long : 3 à 5 ans selon les projets, là où une opération de marchand de biens se déboucle en moyenne en 19 mois. C’est le prix à payer pour bénéficier d’un revenu stable plutôt qu’une rentrée unique à l’échéance.
Différences concrètes avec les opérations marchand de biens
Le tableau ci-dessous récapitule les sept différences fondamentales entre les deux produits désormais proposés sur la plateforme.
| Critère | Opérations (historique) | Locatif (nouveau) |
|---|---|---|
| Objet du financement | Construire, rénover, diviser, transformer pour revendre | Détenir un actif déjà existant et exploité |
| État du bien | À construire ou à transformer | Finalisé et en exploitation |
| Locataire | Aucun (le bien sera vendu, pas loué) | Présent dès l’origine, sous bail commercial |
| Rendement brut affiché | 10 à 12 % par an | 5 à 7 % par an reversés + prime de sortie |
| Mode de versement | In fine : capital et intérêts à l’échéance | Mensuel le 15 du mois pendant toute la durée |
| Durée d’immobilisation | 12 à 24 mois, 19 mois en moyenne | 3 à 5 ans selon le projet |
| Risques principaux | Chantier, commercialisation, opérateur | Locataire, revente du bien, illiquidité |
| Profil patrimonial | Dynamique, financement court | Défensif, revenus récurrents |
La différence la plus marquante n’est pas le rendement, mais le profil de risque. Une opération de marchand de biens met votre capital à l’épreuve d’un cycle complet de construction ou de rénovation : les retards de chantier, les surcoûts, l’absence d’acquéreur final à la commercialisation, autant de variables maîtrisées par le porteur mais imprévisibles pour l’investisseur. Le produit locatif transfère ces risques vers la pérennité de l’exploitation et la liquidité du bien à 5 ans.
Comment fonctionne le mécanisme de versement
Le 15 de chaque mois, le porteur de projet collecte le loyer de l’exploitant, prélève les charges nécessaires à la gestion (taxe foncière, assurance, gros entretien) et reverse la part nette aux briqueurs au prorata de leur ticket d’investissement. Cette régularité est l’argument central du produit : vous savez exactement quand et combien vous allez recevoir, sans dépendre d’un événement de débouclage.
La prime de performance, elle, ne se matérialise qu’au terme du projet, lorsque le bien est revendu. Si la revente s’opère dans les conditions prévues, la plus-value est partagée entre les briqueurs sous forme de bonus de sortie. Si le marché s’est retourné défavorablement, la prime est réduite ou nulle. Dans le pire des scénarios, le capital lui-même peut subir une décote.
Pour la transparence, La Première Brique a annoncé un dispositif de reporting renforcé : publication des chiffres d’exploitation, suivi de la valorisation du bien, identification claire des leviers de création de valeur. C’est une réponse assumée à l’opacité reprochée à certaines SCPI traditionnelles, qui communiquent souvent peu sur la composition réelle de leur portefeuille.
Positionnement face aux SCPI et aux OPCI
En lançant le produit Locatif, La Première Brique entre frontalement sur le terrain des SCPI et des OPCI, sans en adopter la structure juridique. Voici comment le produit se compare aux deux véhicules traditionnels d’investissement immobilier indirect.
| Critère | SCPI de rendement | OPCI grand public | Locatif La Première Brique |
|---|---|---|---|
| Ticket d’entrée | 180 à 1 000 € la part | 100 à 1 000 € | 1 euro |
| Frais d’entrée | 8 à 12 % | 2 à 5 % | 0 % |
| Rendement annuel moyen | 4 à 5,5 % | 2 à 4 % | 5 à 7 % + prime |
| Fréquence des versements | Trimestrielle | Variable | Mensuelle |
| Diversification | Élevée (dizaines d’actifs) | Élevée + poche financière | Faible : 1 actif par projet |
| Liquidité | Marché secondaire organisé | Variable | Aucune avant l’échéance |
| Horizon recommandé | 8 à 10 ans | 5 à 8 ans | 3 à 5 ans |
| Transparence sur l’actif | Moyenne | Faible | Élevée (un seul bien identifié) |
Le produit Locatif n’est pas une SCPI au rabais : c’est un véhicule différent, plus concentré et moins liquide. En contrepartie, il est plus accessible et plus transparent. Le ticket à 1 euro et l’absence de frais d’entrée font une différence économique réelle. À l’inverse, la mutualisation est plus faible et l’horizon plus court oblige à valider la stratégie de sortie dès le départ.
Pour un épargnant qui hésite entre les deux, la question n’est pas « lequel choisir ». C’est « comment combiner ». Une poche SCPI sur 8 à 10 ans pour la mutualisation, complétée par une poche Locatif La Première Brique pour le rendement mensuel régulier sur 5 ans, peut être une stratégie cohérente.
Les risques spécifiques au produit Locatif
Le rendement plus modéré ne signifie pas absence de risque. Trois risques structurels caractérisent ce nouveau produit, à comprendre avant de signer.
Risque de défaillance du locataire
Chaque projet repose sur un exploitant unique. Si l’entreprise locataire dépose le bilan, suspend son activité ou renégocie unilatéralement son loyer, les versements mensuels aux briqueurs peuvent être interrompus ou réduits. Le porteur de projet aura à trouver un remplaçant, ce qui prend du temps et grève temporairement le rendement effectif. La qualité de signature du locataire est donc le facteur de risque numéro un à examiner avant chaque investissement.
Risque de revente à l’échéance
La performance cible globale, autour de +30 % sur 5 ans, intègre une hypothèse de revente du bien à un prix supérieur au prix d’acquisition. Si le marché immobilier tertiaire des actifs d’exploitation se retourne, la prime de sortie diminue mécaniquement. Dans une configuration défavorable, le capital lui-même peut subir une moins-value à la revente. Ce risque existe dans toute opération immobilière à horizon fixe, il est ici concentré sur un seul actif.
Risque d’illiquidité totale
Contrairement aux SCPI qui disposent d’un marché secondaire organisé, le produit Locatif La Première Brique n’offre aucune liquidité avant l’échéance du projet. Vos fonds sont immobilisés pour toute la durée annoncée. Si vous avez un besoin imprévu de cette épargne, vous n’avez aucun moyen de récupérer votre mise. Ce produit n’est donc adapté qu’à une épargne longue, dont vous êtes certain de ne pas avoir besoin pendant 5 ans.
Fiscalité du produit Locatif
Les versements perçus dans le cadre du produit Locatif sont des revenus de placement à revenu fixe, fiscalement assimilables aux intérêts d’obligations ou de titres participatifs selon la structure juridique du véhicule. Ils relèvent par défaut du prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, qui regroupe 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux (taux en vigueur depuis le 1er janvier 2026 après la hausse de la CSG de 1,4 point sur les revenus du patrimoine et de placement).
Concrètement, sur un rendement brut de 6,10 % par an, le rendement net après PFU s’établit à environ 4,18 % par an. La prime de performance à la sortie suit le même régime, prélevée sur la plus-value au moment de la revente. L’option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu reste ouverte chaque année, intéressante pour les contribuables dans les tranches basses.
Pour calculer un retour sur investissement réaliste, il est indispensable de raisonner en rendement net après impôt, surtout sur un produit où l’écart entre brut et net se creuse mécaniquement avec le taux marginal d’imposition. Un investisseur dans la tranche à 41 % qui opterait pour le barème progressif perd plus de la moitié de son rendement brut sur les intérêts. À l’inverse, un contribuable non imposable au barème progressif peut récupérer une partie significative de l’impôt sur le revenu.
Pour quel profil d’investisseur ?
Le produit Locatif La Première Brique cible un investisseur précis. Sortir de cette cible, c’est s’exposer à une déception probable. Voici notre cartographie pragmatique.
Le produit Locatif est adapté à un épargnant déjà diversifié qui dispose d’une épargne longue qu’il ne touchera pas avant 5 ans, qui cherche un complément de revenus mensuels réguliers en plus de son épargne de précaution et de son assurance vie, qui apprécie la transparence d’un actif identifié plutôt qu’un panier opaque. Le briqueur visé accepte de plafonner sa quote-part crowdfunding à 5 ou 10 % de son patrimoine total.
Le produit n’est pas adapté à un investisseur en phase d’accumulation qui privilégie la performance brute : les opérations courtes historiques de La Première Brique, les actions à dividendes croissants ou un ETF actions logé dans un PEA offrent un meilleur couple rendement-risque à long terme. Le produit n’est pas non plus adapté à un épargnant qui aurait besoin de la liquidité d’une SCPI traditionnelle ou d’un OPCV, ni à celui qui souhaite la mutualisation extrême d’un fonds diversifié.
Le Club, premier projet en collecte
Le premier projet du produit Locatif s’appelle Le Club. Il porte sur une salle de musculation et de fitness implantée à Saint-Cyr-l’École (78), louée à un exploitant sous bail commercial. Les caractéristiques publiques sont les suivantes : rendement reversé de 6,10 % par an, durée de 5 ans, performance cible totale de +31,50 % incluant la prime de sortie. La collecte ouvre le mercredi 3 juin 2026 sur la plateforme.
Pour ceux qui souhaitent examiner ce projet en détail, nous avons publié une analyse complète du projet Le Club, avec notre grille de notation, les points forts et les points d’attention identifiés.
Notre avis pragmatique sur ce nouveau produit
Le produit Locatif comble un vrai vide dans l’offre de La Première Brique : un véhicule patrimonial pour ceux qui veulent encaisser des revenus mensuels sans s’exposer aux aléas d’un chantier. Le positionnement est intelligent face aux SCPI : ticket à 1 euro, zéro frais d’entrée, transparence sur l’actif, fréquence de versement supérieure. Le rendement net après PFU autour de 4,2 % par an est cohérent avec un profil défensif et reste compétitif face à un fonds en euros d’assurance vie. Notre réserve principale : c’est un produit de première génération, sans track record sur cette verticale. Nous recommandons une approche progressive : investir une part modeste sur les premiers projets, observer la qualité du reporting et la régularité des versements pendant 12 à 18 mois, puis renforcer si la promesse est tenue. La règle d’or reste valable : ne pas dépasser 5 à 10 % du patrimoine total en crowdfunding. Il faut diversifier sur plusieurs projets et plusieurs plateformes comme Anaxago pour limiter le risque idiosyncratique.
FAQ : tout savoir sur le produit Locatif de La Première Brique
Quand le produit Locatif a-t-il été lancé ?
La Première Brique a officiellement lancé son produit Locatif en mai 2026, après une phase de développement de près de 18 mois en partenariat avec la société Myvesta. Le premier projet en collecte, Le Club, ouvre le mercredi 3 juin 2026. D’autres projets locatifs devraient suivre dans les mois à venir, à un rythme d’environ un par mois selon les indications données lors du webinaire de lancement.
Quelle est la différence entre le produit Opérations et le produit Locatif ?
Les Opérations financent des marchands de biens et des promoteurs sur 12 à 24 mois avec un rendement de 10 à 12 % versé à l’échéance. Le Locatif finance des actifs déjà existants et exploités sur 3 à 5 ans avec un loyer reversé mensuellement (5 à 7 % par an) et une prime de performance à la revente du bien. Les deux produits coexistent sur la plateforme et répondent à des profils d’investissement différents.
Quel ticket minimum pour investir sur un projet Locatif ?
Le ticket minimum est identique à celui des opérations historiques : 1 euro. C’est l’un des positionnements signature de La Première Brique. À titre de comparaison, une part de SCPI coûte entre 180 et 1 000 euros. Un OPCV nécessite généralement 100 à 1 000 euros pour démarrer.
Comment et quand sont versés les loyers ?
Les loyers sont versés mensuellement, le 15 de chaque mois, sur le compte du briqueur ouvert sur la plateforme. Le montant exact dépend du ticket investi et du taux de rendement annoncé sur le projet. La prime de performance à la sortie est, elle, versée en une fois à la revente du bien au terme du projet.
Quelle fiscalité s’applique aux versements mensuels du produit Locatif ?
Les versements sont soumis par défaut au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 (12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux après la hausse de la CSG). Un rendement brut de 6 % se traduit donc par un rendement net d’environ 4,12 %. L’option pour le barème progressif est ouverte chaque année lors de la déclaration de revenus et peut être avantageuse pour les contribuables peu imposés.
Peut-on récupérer son argent avant l’échéance d’un projet Locatif ?
Non. Le produit Locatif est totalement illiquide pendant toute la durée du projet, soit 3 à 5 ans selon les opérations. Contrairement aux SCPI qui proposent un marché secondaire ou aux assurances vie qui permettent des rachats partiels, La Première Brique n’organise aucun mécanisme de sortie anticipée. Cette contrainte impose de réserver ce produit à une épargne longue dont l’investisseur n’aura pas besoin avant l’échéance.
Comment se compare le produit Locatif à une SCPI européenne ?
Une SCPI européenne typique offre un rendement net d’impôt étranger autour de 5 à 6 % par an, versé trimestriellement, sur un portefeuille diversifié de plusieurs dizaines d’actifs. Le produit Locatif La Première Brique vise un rendement brut équivalent ou supérieur, versé mensuellement, sur un actif unique. La SCPI européenne offre une mutualisation supérieure et une liquidité partielle ; le Locatif La Première Brique offre une transparence accrue et un ticket d’entrée 200 à 1 000 fois plus faible. Les deux véhicules sont complémentaires plutôt que substituables.
Quels sont les risques de ce nouveau produit ?
Trois risques principaux : la défaillance du locataire exploitant l’actif, la baisse de la valeur du bien à la revente au terme du projet, et l’absence totale de liquidité pendant 3 à 5 ans. Comme tout investissement en crowdfunding immobilier, il existe un risque de perte partielle ou totale du capital. La consultation des documents fournis par la plateforme avant chaque investissement est indispensable.
Le produit Locatif convient-il à un investisseur débutant ?
Pas vraiment. Le produit Locatif demande une bonne compréhension de la dynamique des actifs immobiliers d’exploitation, du risque locataire et de la mécanique de la prime de sortie conditionnelle. Pour un débutant, mieux vaut commencer par construire une base diversifiée en bourse et une épargne de précaution avant d’explorer ce type de produits. Une fois la base posée, le Locatif La Première Brique peut compléter utilement un patrimoine déjà équilibré.
Faut-il choisir entre Opérations et Locatif sur la plateforme ?
Non. C’est même là l’intérêt du modèle. La plateforme permet désormais de combiner les deux verticales selon votre stratégie : une poche dynamique sur les opérations courtes pour viser un rendement élevé. Une poche défensive sur les projets locatifs pour stabiliser les revenus mensuels. Cette diversification interne réduit le risque global du portefeuille La Première Brique sans avoir à ouvrir de compte ailleurs.
