Le chateaudun sur la première brique : faut-il investir dans ce projet hôtelier ?

Le Chateaudun est un projet de ligne de trésorerie proposé sur La Première Brique à 11,50% par an sur 30 mois, destiné à financer l’acquisition d’un hôtel 2 étoiles de 37 chambres à Châteaudun (Eure-et-Loir), avec passage en 3 étoiles via rafraîchissement. La collecte vise 880 000 € et affichait 32% à la date de notre analyse.

Derrière cette opération : un porteur déjà actif en hôtellerie, une fiducie sur les titres à la place d’une hypothèque, une garantie à première demande de 1 056 000 € et un séquestre de 9 mois d’intérêts. Nous détaillons ci-dessous ce qui tient la route et ce qui mérite d’être creusé avant d’investir.

Les chiffres à retenir : rendement 11,50%/an, durée 6 à 30 mois (cible 12 mois), remboursement mensuel avec séquestre sur 9 mois, GAPD de 1 056 000 € (120% du montant collecté), fiducie sur les titres à 113% après premier décaissement, porteur gérant déjà un hôtel similaire (REV HOTEL, 94). Notre note : 6,5/10.

Voir le projet Le Chateaudun sur La Première Brique

Présentation du projet le chateaudun

L’opération consiste à acquérir un hôtel 2 étoiles de 37 chambres situé au 41 rue de la République, en plein centre-ville de Châteaudun. Le fonds de commerce est en promesse signée depuis le 24 mars 2026 et sera exploité directement par la société porteuse, tandis que le bar et le restaurant seront mis en location-gérance pour ajouter un flux de revenus complémentaire.

L’objectif affiché par l’opérateur consiste à monter l’établissement en gamme 3 étoiles via un rafraîchissement global (électricité, plomberie, peinture, salles de bains) pour un budget travaux de 346 500 €. La sortie du prêt s’effectuera sur les bénéfices d’exploitation, avec un refinancement bancaire envisagé une fois les premiers états comptables stabilisés.

Les chiffres clés de la collecte

Sur le plan financier, les conditions sont claires et classiques pour ce type de ligne de trésorerie hôtelière. Le rendement de 11,50% se positionne légèrement au-dessus de la moyenne observée en crowdfunding immobilier en 2026, qui s’établit autour de 10 à 11%. La durée est longue, avec une cible contractuelle à 12 mois mais une durée maximale portée à 30 mois, ce qui donne de la souplesse à l’opérateur en cas de retard d’exploitation.

Le remboursement mensuel avec séquestre sur 9 mois est un marqueur favorable : les 9 premières échéances sont sécurisées dès le départ, ce qui évite à l’exploitation de devoir dégager du cash sur la période de démarrage. À noter que le début des intérêts est fixé au 5 mai 2026.

Analyse des garanties : fiducie et GAPD

C’est le point le plus sensible du dossier et la vraie valeur à analyser avant d’engager des fonds. L’opération ne prévoit aucune hypothèque, tout simplement parce que le financement porte sur le fonds de commerce et non sur les murs de l’hôtel. Ce point est assumé par la plateforme et compensé par un dispositif à deux étages.

La fiducie sur les titres de la société Chateaudun Residence constitue la protection principale. Sa couverture démarre à 50% du montant financé, puis passe à 113% avec le premier décaissement de 390 000 €. Concrètement, cela signifie qu’en cas de défaut, les investisseurs récupèrent le contrôle de la société détenant le fonds de commerce, avec une valeur théorique légèrement supérieure au montant prêté après versement de la tranche principale.

La garantie à première demande (GAPD) est prise sur la société REV Hotel, exploitant une résidence similaire générant un bénéfice moyen de 300 000 € par an. Son montant de 1 056 000 € représente 120% de la collecte visée, ce qui offre une couverture solide sur le papier. La qualité réelle de cette GAPD dépend néanmoins de la santé financière de REV Hotel au moment où elle serait appelée.

Attention au mythe de la garantie à 100%. Une GAPD ou une fiducie n’ont de valeur que si l’actif sous-jacent conserve la sienne. Dans une opération d’exploitation hôtelière, si le fonds de commerce se dégrade (perte de clientèle, travaux mal menés), la valeur récupérable peut s’effondrer malgré un ratio de couverture affiché à 120%.

Le porteur de projet : Djamel atoui et chateaudun residence

Le porteur est Djamel Atoui, chef d’entreprise au parcours double : une première expérience dans le BTP, puis une spécialisation en gestion hôtelière. Il dirige actuellement REV HOTEL dans le Val-de-Marne, un établissement qui affiche environ 900 000 € de chiffre d’affaires et un résultat d’exploitation de l’ordre de 60%. Il a par ailleurs géré par le passé l’Hôtel du Golf dans les Yvelines.

La société supportant le projet est Chateaudun Residence, une SAS créée spécifiquement pour l’opération et donc vierge de tout passif. Cette structure dédiée est classique en financement immobilier et permet d’isoler le risque de l’opération du reste de l’activité du porteur. À noter que Rev Hotel est parallèlement en collecte sur La Première Brique pour 1 500 000 € destinés à l’acquisition des murs de l’hôtel qu’elle exploite déjà.

Châteaudun : un marché hôtelier à faible concurrence

Châteaudun est une sous-préfecture d’Eure-et-Loir positionnée sur l’axe routier Chartres, Tours, Orléans. Le prix moyen de la nuitée en ville oscille entre 65 et 75 €, avec une clientèle dominée par la clientèle professionnelle de passage et le transit routier. L’offre hôtelière locale est limitée, ce qui crée un déséquilibre favorable entre offre et demande et soutient un taux d’occupation élevé pour un établissement bien tenu.

Le segment visé par le projet (2-3 étoiles, 70 à 100 €/nuit après montée en gamme) correspond au cœur du marché local et cible une clientèle mixte tourisme local et déplacements professionnels. Un levier de taux d’occupation complémentaire existe via l’accueil social, un modèle déjà pratiqué par le précédent gestionnaire et potentiellement réplicable en cas de creux saisonnier.

Les risques à connaître avant d’investir

Ce projet comporte plusieurs risques spécifiques qu’il convient de peser sérieusement. Le premier et le plus structurant est l’exposition au risque d’exploitation hôtelière. Ce n’est pas une opération de promotion où le porteur revend un bien achevé : le remboursement dépend directement du chiffre d’affaires et de la rentabilité de l’hôtel sur la durée du prêt. Un taux d’occupation en dessous des prévisions, une saison dégradée ou des travaux qui débordent du budget peuvent casser l’équilibre.

Le deuxième risque concerne la sortie. Le refinancement bancaire est envisagé mais pas sécurisé contractuellement : il dépendra des états financiers constatés après plusieurs mois d’exploitation. Si l’exploitation démarre mal, les conditions de refinancement peuvent être défavorables voire indisponibles, et le remboursement devra alors s’appuyer uniquement sur les cash-flows de l’hôtel, avec un risque d’allongement jusqu’à 30 mois.

Enfin, l’indicateur LTS à 87% (emprunt rapporté au chiffre d’affaires annuel prévisionnel) est élevé. Il signifie que la dette représente près d’un an de chiffre d’affaires, ce qui nécessite une excellente tenue de l’exploitation pour absorber à la fois les charges courantes et les remboursements.

Le crowdfunding immobilier comporte un risque de perte totale ou partielle du capital investi, ainsi qu’un risque d’illiquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Nous vous recommandons de ne jamais concentrer plus de 10% de votre épargne sur ce type de placement et de diversifier vos investissements crowdfunding.

Points forts et points faibles du projet

Pour vous aider à trancher, voici notre synthèse visuelle des arguments pour et des points de vigilance sur Le Chateaudun. Cette grille reflète notre analyse des documents de la plateforme et de notre connaissance du marché du crowdfunding hôtelier.

Notre avis : faut-il investir dans le chateaudun ?

Notre analyse est partagée. D’un côté, le dossier présente des éléments rassurants : un porteur expérimenté avec un track record vérifiable en hôtellerie, une GAPD solide à 120% de couverture, un séquestre de 9 mois d’intérêts, une localisation avec peu de concurrence directe et un rendement de 11,50% cohérent avec le niveau de risque. Ce sont les fondamentaux d’un projet correctement structuré.

De l’autre, trois points méritent de vous interroger avant d’engager vos fonds : l’absence d’hypothèque sur les murs, la dépendance au succès de l’exploitation sur la durée et une sortie par refinancement qui n’est pas encore identifiée. Ce profil convient à un investisseur qui comprend le risque d’exploitation hôtelière, qui diversifie son portefeuille de crowdfunding sur plusieurs projets, et qui accepte une durée qui peut glisser jusqu’à 30 mois.

Notre notation détaillée :

Notre conseil : investir sur Le Chateaudun peut être pertinent dans une logique de diversification sur plusieurs projets, avec un ticket représentant au maximum 2 à 3% de votre portefeuille crowdfunding global. Ne jamais mettre sur un seul projet ce que vous ne pouvez pas perdre.

Voir le projet Le Chateaudun sur La Première Brique

Foire aux questions

Comment investir sur Le Chateaudun via La Première Brique ?
Il faut créer un compte sur la plateforme, compléter son profil investisseur (KYC), approvisionner son porte-monnaie par virement ou carte bancaire, puis souscrire directement depuis la page du projet. Le ticket minimum est fixé à 1 €, le maximum à 50 000 € par investisseur.

Quand et comment sont-on remboursé ?
Le remboursement est mensuel avec un séquestre sur les 9 premiers mois, ce qui garantit le paiement des premières échéances. Le capital et les intérêts sont versés chaque mois sur votre porte-monnaie La Première Brique, puis retirables par virement bancaire.

Quelle fiscalité s’applique aux intérêts ?
Les intérêts sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30% (12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux). Les contribuables dont le revenu fiscal de référence N-1 est inférieur à 25 000 € (50 000 € pour un couple) peuvent demander une dispense du prélèvement non libératoire de 12,8%.

Que se passe-t-il si l’hôtel n’atteint pas ses objectifs ?
La fiducie sur les titres de la société Chateaudun Residence et la garantie à première demande portée par REV Hotel sont activables en cas de défaut. Ces garanties couvrent 113% (fiducie après premier décaissement) et 120% (GAPD) du montant collecté, mais leur valeur réelle dépend de la solvabilité de l’actif sous-jacent au moment de l’appel.

La collecte va-t-elle se clôturer rapidement ?
À la date de notre analyse, la collecte était à 32% et progressait normalement. Les projets La Première Brique peuvent se financer en quelques heures à quelques jours selon leur profil. Nous vous conseillons de préparer votre investissement en amont et d’activer une alerte sur la page du projet si la collecte n’est pas encore ouverte.

Quelle différence entre ce projet et un investissement en SCPI ?
Une SCPI génère des revenus locatifs stabilisés sur le long terme (8 à 20 ans) avec un rendement moyen de 4 à 5% brut et une liquidité limitée. Un projet crowdfunding comme Le Chateaudun offre un rendement plus élevé (11,50%) sur une durée courte, mais avec un risque ponctuel lié à la réussite d’une opération spécifique. Nous considérons les deux comme complémentaires dans une stratégie de diversification patrimoniale.