Le simulateur de TRI (taux de rendement interne) calcule la performance annualisée réelle d'un investissement à partir d'une série de flux financiers étalés dans le temps : investissement initial, dividendes, loyers, revente, etc. Mathématiquement, le TRI est le taux d'actualisation qui annule la valeur actuelle nette (VAN) de la série de flux.
C'est l'indicateur de référence pour comparer des investissements aux profils de cashflow différents : SCPI, crowdfunding immobilier, capital-investissement, projet locatif avec revente. Contrairement au rendement brut, le TRI tient compte du moment où chaque flux survient — un euro encaissé tôt vaut plus qu'un euro encaissé tard. À comparer toujours à un taux de référence (livret, fonds euros, ETF monde).