La Première Brique lance une nouvelle verticale d’investissement baptisée « Locatif ». Le Club en est le tout premier projet. L’opération porte sur une salle de musculation et de fitness implantée à Saint-Cyr-l’École (78), louée à un exploitant. Le rendement annoncé est de 6,10 % par an versé tous les mois, avec une performance cible totale de +31,50 % sur 5 ans. Nous avons décortiqué le mécanisme de ce nouveau produit et regardé en détail ce qu’il signifie concrètement pour un investisseur en 2026.
Pour comprendre la mécanique du nouveau produit Locatif de La Première Brique dans son ensemble, nous avons publié un décryptage dédié au-delà du seul projet Le Club.
Projet Le Club, salle de fitness à Saint-Cyr-l’École, premier projet du nouveau produit locatif La Première Brique. Rendement reversé 6,10 % par an, paiement mensuel le 15 du mois, durée 5 ans, performance cible totale +31,50 %. Ouverture de la collecte le 3 juin 2026, ticket d’entrée 1 €. Profil défensif, complémentaire des opérations de marchand de biens. Notre note : 5,4/10.
Voir le projet Le Club sur La Première Brique
Le Club : un projet locatif inédit chez La Première Brique
Le Club est une salle de musculation et de fitness équipée Technogym, située à Saint-Cyr-l’École dans les Yvelines. L’enseigne occupe les locaux dans le cadre d’un bail commercial. C’est cet actif déjà en exploitation que les briqueurs vont financer collectivement à partir de 1 euro. La photo de présentation montre un plateau musculation moderne avec rack de force et matériel haut de gamme, slogans « Se dépasser, se surpasser » et « Musculation Force » au mur.
Contrairement aux projets historiques de la plateforme, qui financent des opérations de marchand de biens ou de promotion immobilière pendant 12 à 24 mois, Le Club s’inscrit dans une logique patrimoniale : le porteur n’a pas à construire ni à revendre rapidement, il encaisse les loyers de l’exploitant et les redistribue aux investisseurs. La sortie se fera par la revente du bien au terme du projet, qui doit générer la prime de performance complémentaire.
Les chiffres clés du projet
| Caractéristique | Le Club (locatif) | Repère marché |
|---|---|---|
| Rendement reversé | 6,10 % par an | Crowdfunding immo classique : 10-12 % par an |
| Performance cible totale | +31,50 % sur 5 ans | TRI annualisé proche de 5,6 % avec la prime |
| Mode de paiement | Mensuel, le 15 du mois | SCPI : trimestriel ; opérations LPB : in fine |
| Durée d’immobilisation | 5 ans | Opérations LPB : 18 à 24 mois en moyenne |
| Ticket d’entrée | 1 euro | SCPI : 180 à 1 000 € la part |
| Localisation | Saint-Cyr-l’École (78) | Première couronne ouest francilienne |
| Activité du locataire | Fitness et musculation | Bail commercial, exploitant unique |
Le rendement nominal de 6,10 % par an se situe nettement en dessous des standards du crowdfunding immobilier français, qui tournent autour de 10 à 11 % en 2026 selon les baromètres publics. Cet écart est assumé par La Première Brique. Il diffère sensiblement des plateformes type Anaxago. La Première Brique : le produit locatif vise un profil défensif, comparable à une SCPI dynamique. Pas un placement à haut rendement. La performance cible totale de +31,50 % sur 5 ans, prime de sortie incluse, ramène le TRI annualisé autour de 5,6 % à 5,7 % selon l’hypothèse de revente. C’est comparable à une bonne SCPI européenne, avec un horizon plus court.
Le nouveau produit Locatif : ce qu’il change vraiment
Présenté lors d’un webinaire de lancement par Adrien Comb (directeur du développement de La Première Brique) puis Nicolas de la société Myvesta, le produit locatif est la deuxième verticale ajoutée par la plateforme depuis sa création en 2019. La première verticale, celle des opérations courtes de marchand de biens et de promotion, continue d’exister en parallèle.
Le tableau ci-dessous résume les différences fondamentales entre les deux briques.
| Critère | Opérations (produit historique) | Locatif (nouveau produit) |
|---|---|---|
| Objet du financement | Construire, rénover, diviser pour revendre | Détenir un actif déjà existant et exploité |
| Rendement annoncé | 10 à 12 % par an | 5 à 7 % par an reversé + prime de sortie |
| Mode de versement | In fine (capital et intérêts à l’échéance) | Mensuel le 15 du mois pendant toute la durée |
| Durée moyenne | 19 mois | 3 à 5 ans |
| Risques principaux | Chantier, commercialisation, opérateur | Locataire, revente, liquidité |
| Profil patrimonial | Dynamique, financement | Défensif, revenus récurrents |
La logique stratégique est claire : permettre aux briqueurs de combiner des opérations courtes à fort rendement avec des poches plus stables et plus longues, sans sortir de la plateforme. C’est une réponse directe à une demande récurrente de la communauté pour des produits de type SCPI. La transparence est supérieure, des frais d’entrée nuls et un ticket à 1 euro.
Saint-Cyr-l’École : un emplacement de première couronne
Saint-Cyr-l’École est une commune des Yvelines de plus de 19 000 habitants, située à 5 kilomètres à l’ouest de Versailles et reliée à Paris par le RER C et le Transilien N. La ville bénéficie d’un tissu économique solide, d’une démographie en croissance et d’un marché immobilier résidentiel et tertiaire actif. Le prix moyen au mètre carré dans le neuf y dépasse 5 500 euros en 2026, signe d’un marché liquide.
Pour un actif d’exploitation comme une salle de sport, la zone de chalandise est essentielle. Saint-Cyr-l’École et les communes limitrophes (Bois-d’Arcy, Fontenay-le-Fleury, Saint-Cyr-l’Université) offrent un bassin de plus de 60 000 habitants à moins de 10 minutes, avec un profil socio-démographique favorable à la fréquentation d’une salle premium type Technogym.
Notre analyse des risques
Trois risques principaux ressortent de la lecture du produit. Nous les détaillons ici sans langue de bois.
Risque de défaillance du locataire
L’investissement repose sur la solidité de l’exploitant de la salle. Si l’enseigne rencontre une baisse de fréquentation, une difficulté concurrentielle ou un sinistre bloquant, les loyers peuvent être interrompus. Les versements mensuels aux briqueurs aussi. Le secteur du fitness reste sensible aux cycles économiques et aux changements d’habitudes de consommation. Avant d’investir, il faut idéalement consulter la fiche d’information clés et les comptes du locataire.
Risque de revente à 5 ans
La performance cible totale de +31,50 % suppose une revente du bien en 2031 à un prix supérieur au prix d’acquisition. Si le marché immobilier tertiaire des actifs d’exploitation se retourne, la prime de sortie peut être réduite ou inexistante. Dans le pire scénario, le capital lui-même peut subir une décote. C’est le mécanisme classique du crowdfunding immobilier, à conserver à l’esprit avant tout engagement.
Risque de liquidité
Comme tous les produits de crowdfunding immobilier, l’investissement sur Le Club est illiquide : il n’existe pas de marché secondaire organisé qui vous permette de récupérer votre capital avant l’échéance. Si vous prévoyez d’utiliser cet argent dans les 5 ans, ce produit n’est pas adapté. Cette contrainte est commune avec les SCPI, qui demandent un horizon de 8 à 10 ans. La contrainte reste plus rigide ici.
Points forts et points d’attention
Points forts
- Revenus mensuels versés le 15 de chaque mois, idéal pour compléter une rente
- Ticket à 1 euro : accessibilité unique sur le marché des actifs immobiliers d’exploitation
- Plateforme établie : LPB existe depuis 2019, près de 200 000 briqueurs
- Localisation francilienne : Saint-Cyr-l’École, marché immobilier liquide
- Transparence du reporting annoncée, contre l’opacité reprochée aux SCPI
Points d’attention
- Rendement plus modeste que le crowdfunding classique (6,10 % vs 10-12 %)
- Premier projet du produit locatif : aucun track record sur cette verticale
- Risque locataire concentré sur un seul exploitant fitness
- Liquidité nulle pendant 5 ans, pas de marché secondaire
- Prime de sortie conditionnée à une revente favorable du bien
Fiscalité applicable
Les revenus distribués par un projet de crowdfunding immobilier sont des produits de prêt (ou de souscription en obligations selon la structure). Ils sont soumis par défaut au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %, qui regroupe 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux (taux applicable depuis le 1er janvier 2026 après la hausse de la CSG de 1,4 point). L’investisseur peut opter chaque année pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu si cela lui est plus favorable, notamment dans les tranches basses.
Pour les briqueurs dont la tranche marginale d’imposition est basse, le barème progressif peut diminuer la facture fiscale réelle. Pour les autres, le PFU à 31,4 % s’applique de façon mécanique sur chaque versement mensuel. Il faut donc raisonner en rendement net : un rendement brut de 6,10 % devient 4,18 % net après PFU, ce qui repositionne le produit par rapport à un fonds en euros d’assurance vie ou à un livret réglementé.
Notre avis : pour quel profil ce projet est-il adapté ?
Le Club n’est pas un projet à fort rendement. C’est un produit défensif assumé, qui s’inscrit dans une stratégie patrimoniale plus large. Notre lecture est la suivante.
Ce projet peut convenir à un investisseur déjà diversifié qui cherche un complément de revenus mensuels réguliers sur 5 ans, qui dispose d’une épargne longue qu’il ne touchera pas, et qui apprécie la transparence du modèle La Première Brique. Le ticket à 1 euro permet de tester le produit avec un montant symbolique avant d’éventuellement renforcer la position. C’est aussi un véhicule intéressant pour ceux qui veulent diversifier hors des SCPI tout en gardant un profil patrimonial.
Ce projet n’est pas adapté à un investisseur en phase d’accumulation qui cherche le meilleur rendement possible : les opérations courtes historiques de La Première Brique ou les actions à dividendes croissants offrent un couple rendement-risque plus dynamique. Il n’est pas non plus adapté à un épargnant qui aurait besoin de cet argent dans les 5 ans. Pas non plus pour qui souhaiterait un produit régulé par l’AMF avec la liquidité d’un OPCVM.
Note : 5,4/10. Rendement : 5/10, Garanties : 5/10, Track record du produit : 6/10, Type d’opération : 5/10, Localisation : 7/10, Sortie : 5/10. Une note moyenne qui reflète notre prudence sur un produit de première génération : le concept est solide et bien positionné face aux SCPI. L’absence de track record sur cette verticale et un rendement net après PFU autour de 4,2 % imposent de ne pas surinvestir tant que les premiers retours d’exploitation ne sont pas publiés.
Voir le projet Le Club sur La Première Brique
FAQ : Le Club et le produit locatif La Première Brique
Quand ouvre la collecte du projet Le Club ?
La collecte du projet Le Club ouvre le mercredi 3 juin 2026 sur la plateforme La Première Brique. Compte tenu de la communication forte autour du lancement du produit locatif et de la communauté de près de 200 000 briqueurs, il convient de préparer son investissement en amont si l’on souhaite participer dès l’ouverture.
Quel est le ticket d’entrée minimum sur Le Club ?
Le ticket minimum est de 1 euro, comme sur l’ensemble des projets La Première Brique. Cette accessibilité est l’un des positionnements historiques de la plateforme et la différencie nettement des SCPI traditionnelles dont le ticket démarre à 180 euros la part.
Comment et quand est-on remboursé ?
Le rendement reversé de 6,10 % par an est versé mensuellement le 15 de chaque mois pendant toute la durée du projet, soit 5 ans. À l’échéance, le bien est revendu et la prime de performance complémentaire est distribuée, dans la limite de la performance cible totale de +31,50 % sur 5 ans. Le capital initial est restitué à ce moment.
Quelle fiscalité s’applique aux versements mensuels ?
Les versements sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % par défaut, regroupant 12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux après la hausse de la CSG en 2026. Le rendement net après PFU s’établit à environ 4,18 % par an. L’option pour le barème progressif est ouverte chaque année, intéressante pour les contribuables faiblement imposés.
En quoi le produit locatif diffère-t-il des projets historiques de La Première Brique ?
Les projets historiques, désormais appelés « opérations », financent des marchands de biens et des promoteurs immobiliers sur des durées de 12 à 24 mois avec un rendement de 10 à 12 % versé à l’échéance. Le produit locatif finance des actifs déjà existants et exploités, sur 3 à 5 ans, avec un rendement plus modeste mais versé chaque mois. Les deux produits cohabitent sur la plateforme et sont complémentaires.
Quels sont les risques spécifiques au projet Le Club ?
Trois risques principaux : la défaillance du locataire exploitant la salle de fitness, le risque de revente du bien à l’échéance des 5 ans, et l’illiquidité du placement pendant toute la durée. Comme tout investissement, il existe un risque de perte partielle ou totale du capital. La consultation des documents fournis par la plateforme (fiche d’information clés, comptes du locataire, étude de marché) est indispensable avant tout engagement.
Peut-on combiner Le Club avec les autres projets La Première Brique ?
Oui, c’est même l’intérêt principal du modèle. Un briqueur peut combiner une poche défensive en produit locatif (revenus mensuels stables) avec une poche dynamique sur les opérations courtes traditionnelles (rendement plus élevé à l’échéance). Cette diversification interne à la plateforme est un argument différenciant face à un investissement SCPI classique. Pour visualiser concrètement le format historique des opérations, vous pouvez consulter notre analyse complète du projet Le Phénix.
Quelle est la différence avec une SCPI ?
La SCPI mutualise plusieurs dizaines d’actifs immobiliers et offre une liquidité partielle via le marché secondaire. Le produit locatif La Première Brique finance un actif unique par projet, avec une absence totale de liquidité avant l’échéance. En contrepartie, les frais d’entrée sont nuls (versus 8 à 12 % en SCPI), le ticket est de 1 euro. La transparence sur l’actif financé est totale. Pour une approche plus traditionnelle, notre comparatif sur les SCPI européennes 2026 reste pertinent.
Faut-il investir tout son budget dans ce premier projet ?
Non, nous ne le recommandons pas. À l’image de notre analyse du projet Le Chateaudun, la prudence est de mise. C’est le premier projet du nouveau produit locatif, sans track record sur cette verticale. Une approche prudente consiste à investir un montant modeste qui permet de découvrir le mécanisme, observer les premiers versements et la qualité du reporting, puis renforcer la position sur les projets locatifs suivants si l’expérience est concluante. Ne jamais oublier la règle d’or du crowdfunding : ne pas dépasser 5 à 10 % de son patrimoine total. Diversifier sur plusieurs projets et plusieurs plateformes.
