La Première Brique met en collecte Le Rivoli, une opération de trésorerie de 1,5 million d’euros adossée à des bureaux haussmanniens du 1er arrondissement de Paris. Rendement annoncé : 12 % par an sur 36 mois, paiement in fine, nantissement de créances pour 3,68 millions d’euros et garantie à première demande de 1,8 million d’euros. À noter que la collecte est ouverte depuis quelques jours et a déjà attiré plus de 2 500 briqueurs pour 35 % du palier maximal. Faut-il participer ? Nous avons décortiqué la fiche du projet, le porteur Gustave Collection, le contrat de sous-location et la mécanique de remboursement.
Rendement : 12,00 % par an sur 36 mois (cible 24 mois)
Type d’opération : ligne de trésorerie, remboursement in fine
Garanties : nantissement (3,68 M€) + GAPD holding (1,8 M€), soit une couverture de 366 % du montant maximal
Porteur : Gustave Collection, groupe profitable depuis 2024, 4 actifs en exploitation
Localisation : 232 rue de Rivoli, Paris 1er, quartier central des affaires
Notre note globale : 7,5 / 10
Voir le projet Le Rivoli sur La Première Brique
Présentation du projet Le Rivoli
Le Rivoli est une opération de financement participatif de type trésorerie d’entreprise. Concrètement, La Première Brique prête de l’argent à la holding Gustave Collection pour financer l’aménagement de son prochain immeuble parisien : un actif haussmannien de 2 478 m² situé au 232 rue de Rivoli, au coin de la rue de Castiglione, à 200 mètres du jardin des Tuileries.
Gustave Collection est un opérateur français qui pousse un concept singulier baptisé Haute Couture Office : des plateaux de bureaux de prestige loués à la direction des grands groupes. Le Rivoli sera la quatrième adresse du portefeuille, après les sites de la rue de la Paix et de l’avenue de l’Opéra. Particularité de ce projet : la totalité de l’immeuble est déjà sous contrat avec un cabinet d’affaires d’envergure internationale, signé sur 10 ans ferme à 4,99 millions d’euros de loyer annuel. Le risque de vacance commerciale, qui est habituellement le talon d’Achille des opérations bureaux, est donc neutralisé dès le départ.
Les chiffres clés à connaître
Avant tout choix d’investissement, il convient de prendre le temps de comparer les conditions affichées aux moyennes de marché du crowdfunding immobilier français en 2026 (entre 10 et 11 % de rendement, durée moyenne de 18 à 24 mois selon Mazars / Hellocrowdfunding).
| Critère | Le Rivoli | Moyenne marché 2026 |
|---|---|---|
| Rendement annuel brut | 12,00 % | 10 à 11 % |
| Durée estimée | 12 à 36 mois (cible 24) | 18 à 24 mois |
| Mode de remboursement | In fine + lissage capital | In fine majoritaire |
| Ticket d’entrée | 1 € (plafond 150 000 €) | 1 € à 100 € |
| Fiscalité | Flat tax 30 % (PFU) | Flat tax 30 % (PFU) |
| Objectif de collecte | 1 500 000 € (palier max) | 500 000 à 2 000 000 € |
Le rendement de 12 % se situe dans la fourchette haute du marché, sans pour autant atteindre les niveaux des opérations les plus risquées (marchand de biens à 13 % ou plus). À noter que le contrat prévoit un remboursement partiel du capital pendant la durée du prêt, jusqu’à n’avoir plus que 40 % du capital restant dû à l’échéance finale. Cette mécanique de lissage est un point positif : elle réduit progressivement le risque de défaut sur la deuxième moitié du prêt.
Le taux affiché est brut. Après application du PFU de 30 % (12,8 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux), un investisseur particulier perçoit en net 8,40 % par an. Sur 1 000 € investis pendant 24 mois, cela représente environ 168 € d’intérêts nets.
Analyse des garanties : un dispositif solide, mais sans hypothèque
C’est sur ce point que se joue la qualité réelle d’un projet de crowdfunding immobilier. Le Rivoli s’appuie sur deux garanties cumulatives :
- Nantissement de créances pour 3 684 000 €. La Première Brique prend en garantie trois contrats de sous-location en cours sur l’actif Gustave Collection Opéra. Si l’emprunteur fait défaut, les loyers à percevoir tombent directement dans l’escarcelle de la plateforme pour rembourser les briqueurs.
- Garantie à première demande de 1 800 000 € signée par la holding de tête, Gustave Collection Holding, qui détient l’ensemble des véhicules d’exploitation du groupe.
Au total, les garanties représentent 5,48 millions d’euros pour un montant de collecte plafonné à 1,5 million d’euros, soit un ratio de couverture de 366 %. C’est largement au-dessus du seuil de 150 % que nous considérons comme sécurisant. Pour comparaison, sur les analyses récentes de projets La Première Brique, nous avions un ratio de 154 % sur Le Phénix et 178 % sur Le Chateaudun.
Il n’y a pas d’hypothèque inscrite sur le bien financé. La protection repose sur le nantissement de contrats commerciaux : son efficacité dépend de la solvabilité des locataires sous-jacents et de la liquidité des créances. C’est moins direct qu’une hypothèque de premier rang, qui permet la saisie du bien lui-même en cas de défaut. Concrètement, cela signifie qu’en cas de problème, le délai de récupération peut être plus long.
Le porteur de projet : Gustave Collection
Gustave Collection est un opérateur de bureaux premium qui exploite quatre actifs en région parisienne (rue de la Paix, avenue de l’Opéra, etc.). Le groupe revendique un EBITDA positif depuis l’exercice 2024 et un portefeuille immobilier qui sert de réserve de valeur. La société porteuse, Gustave Collection Holding, détient l’ensemble des SCI et SAS qui exploitent chaque immeuble. C’est cette holding qui signe la garantie à première demande.
Pour un investisseur, deux éléments sont à retenir :
- Le track record est récent. Le groupe est jeune et le retour à l’EBITDA positif date de 2024. Il n’y a donc pas dix années d’historique financier sur lesquelles s’appuyer.
- Le modèle économique est validé par les contrats signés. La sous-location intégrale du Rivoli à un cabinet d’affaires international, sur 10 ans ferme à 4,99 millions d’euros par an, montre que le concept trouve sa clientèle haut de gamme.
Localisation et marché : Paris 1er, l’adresse premium par excellence
Le 232 rue de Rivoli est situé dans le 1er arrondissement, à proximité immédiate du jardin des Tuileries, du Louvre, de la place Vendôme et de l’avenue de l’Opéra. C’est le cœur du Quartier Central des Affaires (QCA) parisien, le marché de bureaux le plus liquide et le plus cher de France métropolitaine.
En 2026, le loyer prime du QCA s’établit autour de 1 100 à 1 300 €/m²/an pour des bureaux neufs ou rénovés (source : BNP Paribas Real Estate, Cushman & Wakefield). Le bail signé sur Le Rivoli affiche un loyer de 1 110 €/m²/an sur 12 ans ferme, dans la moyenne haute du marché : un signal positif sur la qualité de l’actif et la solidité du preneur. Le taux de vacance sur le QCA reste sous les 5 %, soit le plus bas d’Île-de-France.
Points forts vs points faibles
Avantages
- Rendement attractif : 12,00 % par an, au-dessus de la moyenne marché.
- Couverture garanties élevée : 366 % du montant collecté entre nantissement et GAPD.
- Localisation premium : Paris 1er, QCA, marché liquide et cher.
- Sous-location déjà sécurisée : bail de 10 ans ferme à 4,99 M€/an, locataire international.
- Mécanique de remboursement : lissage du capital sur la durée du prêt, risque résiduel limité à 40 % à l’échéance.
Inconvénients
- Pas d’hypothèque : la protection repose sur le nantissement de créances, moins direct qu’une sûreté réelle.
- Sortie par refinancement bancaire à organiser dans les 36 mois, sans banque encore identifiée.
- Track record du porteur récent : EBITDA positif seulement depuis 2024.
- Durée potentiellement longue : jusqu’à 36 mois, soit la durée maximale chez La Première Brique.
- Plafond de collecte élevé (1,5 M€) qui demande plusieurs semaines de collecte : engagement à moyen terme.
Les risques à connaître avant d’investir
Au-delà des deux points d’attention identifiés par la plateforme (sortie et absence d’hypothèque), trois risques nous semblent à surveiller :
- Le risque de refinancement. Le remboursement final dépend de la capacité de Gustave Collection à obtenir un crédit bancaire dans 24 à 36 mois. La conjoncture des taux à cette date est inconnue : si les taux remontent ou si les banques durcissent leurs critères sur l’immobilier de bureaux, le refinancement peut être retardé ou renchéri. Concrètement, cela peut allonger la durée du prêt et impacter le rendement annualisé réel.
- Le risque du locataire sous-jacent. La sécurité financière repose en grande partie sur le bon paiement des loyers par le cabinet d’affaires sous-locataire et par les locataires de l’actif Opéra mis en garantie. Une défaillance d’un de ces preneurs viendrait fragiliser la chaîne.
- Le risque de marché bureaux. Même si le QCA parisien reste très liquide, le segment bureau est en pleine recomposition (télétravail, flex office, surfaces vacantes en deuxième couronne). Une dégradation rapide des valeurs locatives prime aurait un impact sur la valeur des actifs et donc sur la valeur effective des garanties.
Comme tout placement de crowdfunding immobilier, Le Rivoli présente un risque de perte totale ou partielle du capital investi, ainsi qu’un risque d’illiquidité (impossible de récupérer son argent avant l’échéance). N’engagez que les sommes que vous pouvez vous permettre d’immobiliser sur 24 à 36 mois. La diversification sur plusieurs projets reste la meilleure protection.
Notre avis : faut-il investir dans Le Rivoli ?
Notre lecture est positive sur ce projet, et notre note traduit cette analyse. Le couple rendement/risque est cohérent : 12 % par an pour une opération de trésorerie sur un actif premium, avec une couverture garanties de 366 %, c’est un dossier au-dessus de la moyenne des projets actuellement en collecte sur La Première Brique. La sous-location intégrale et la mécanique de lissage du capital sont deux signaux supplémentaires de qualité.
Pour autant, ce n’est pas un projet sans risque. L’absence d’hypothèque et la sortie par refinancement bancaire restent à surveiller. Nous le considérons comme adapté à un investisseur qui a déjà plusieurs lignes de crowdfunding immobilier en portefeuille et qui cherche à diversifier sur du tertiaire parisien avec un rendement supérieur à 10 %. Il l’est moins pour un investisseur débutant qui devrait privilégier des projets avec hypothèque de premier rang sur des résidentiels classiques.
Notre note globale : Le Rivoli
Rendement
Garanties
Track record
Type opération
Localisation
Sortie
Note globale pondérée : 7,5 / 10
Voir le projet Le Rivoli sur La Première Brique
Foire aux questions sur le projet Le Rivoli
Comment investir dans Le Rivoli sur La Première Brique ?
Il vous faut un compte vérifié sur La Première Brique (justificatif d’identité, RIB, profil investisseur). Une fois le compte validé, vous pouvez investir à partir de 1 € et jusqu’à 150 000 € par briqueur sur le projet Le Rivoli. La collecte est ouverte jusqu’à l’atteinte du palier maximal de 1,5 million d’euros ou jusqu’à clôture par la plateforme.
Quelle fiscalité s’applique sur les intérêts perçus ?
Les intérêts versés sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30 % (PFU, dit flat tax) : 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Sur 12 % brut, vous percevez donc 8,40 % net annuel. Vous pouvez opter pour le barème progressif de l’IR si votre tranche marginale est inférieure à 11 %, mais cela reste rare.
Quand sont versés les intérêts du projet Le Rivoli ?
Le Rivoli est un prêt rémunéré in fine avec lissage du capital. Concrètement, vous percevez des versements semestriels comprenant les intérêts et une partie du capital. À l’échéance des 36 mois (ou de la durée effective), il vous reste 40 % du capital à percevoir, en même temps que les derniers intérêts.
Que se passe-t-il en cas de défaut du porteur ?
La Première Brique active les garanties : nantissement des trois contrats de l’actif Gustave Collection Opéra (3,68 M€) et garantie à première demande de la holding (1,8 M€). En cumulé, les sûretés couvrent 366 % du montant collecté. Le recouvrement peut prendre plusieurs mois et le remboursement n’est jamais garanti à 100 % : il dépend de la valeur réelle des créances et de la solvabilité de la holding au moment de l’activation.
Le crowdfunding immobilier est-il vraiment sans risque ?
Non. Le taux de défaut moyen du crowdfunding immobilier français était d’environ 1,5 à 2 % en 2024 d’après Hellocrowdfunding, mais il est monté sur certaines plateformes en 2025 avec la dégradation du marché immobilier. Investir sur un seul projet vous expose à un risque concentré : il convient de diversifier sur au moins 10 à 15 projets de plateformes différentes pour lisser le risque.
La collecte va-t-elle être saturée rapidement ?
Le projet a atteint 35 % du palier maximal en quelques jours seulement, avec déjà 2 560 briqueurs investis. Sur les opérations comparables de La Première Brique (Le Phénix, Le Chateaudun), la collecte se finalise généralement en 2 à 4 semaines pour des projets entre 800 K€ et 2 M€. Pour Le Rivoli, il est probable que les briqueurs intéressés disposent encore de plusieurs jours à plusieurs semaines.
Quels autres projets La Première Brique avons-nous analysés ?
Nous avons publié des analyses détaillées sur Le Phénix (résidentiel à Quinsac), Le Chateaudun (hôtellerie) et Le Club (premier projet locatif de la plateforme). Pour une vue d’ensemble sur la plateforme, consultez notre avis complet sur La Première Brique.
