La Première Brique ouvre son troisième projet locatif avec L’Haltère, un local commercial de 1 088 m² situé à Hénin-Beaumont (62) et loué à Basic-Fit, leader européen du fitness low-cost coté à Amsterdam. La collecte, ouverte le 9 juillet 2026, vise 1 715 000 € pour un rendement reversé de 6,30 % par an pendant 5 ans et une plus-value cible de +32,80 % à la revente. Nous avons décortiqué le dossier pour vous : bail commercial de 12 ans ferme, caution solidaire de la maison mère, fiducie-sûreté, mais aussi une localisation moins liquide qu’un actif parisien. Voici notre analyse complète et notre note globale.
- Type d’opération : locatif immobilier commercial (revenus + revente à 5 ans)
- Rendement reversé : 6,30 % par an, payé le 15 de chaque mois
- Performance cible sur 5 ans : +32,80 % (scénario central)
- Durée : 5 ans, avec liquidité limitée jusqu’à la revente
- Objectif de collecte : 1 715 000 € (à 30 % le 17 juillet 2026)
- Garanties : bail commercial 12 ans ferme, caution solidaire Basic-Fit N.V., fiducie-sûreté
- Ticket d’entrée : 1 € (accessible dès le premier euro)
- Notre note globale : 7,1/10
Voir le projet L’Haltère sur La Première Brique
Présentation du projet L’Haltère
L’Haltère n’est pas un projet de crowdfunding immobilier classique. Là où La Première Brique proposait historiquement du financement participatif à des opérateurs marchands de biens (prêt participatif à 10 % ou 11 % par an sur 12 à 24 mois), L’Haltère appartient à la nouvelle gamme « Produit Locatif » lancée en 2025. Vous n’êtes plus prêteur, vous êtes copropriétaire indirect d’un actif immobilier commercial exploité en direct.
Concrètement, la plateforme fait acquérir les murs d’un club Basic-Fit à Hénin-Beaumont via une société de projet. Vous investissez dans cette structure et percevez, chaque 15 du mois, la quote-part des loyers versés par le locataire, nette des frais de gestion. À la sortie (année 5), la société revend le bien et vous récupérez votre capital, augmenté d’une éventuelle plus-value.
La différence est fondamentale : la rémunération ne dépend plus du succès d’une opération immobilière ponctuelle (achat-travaux-revente), mais de la solidité d’un bail commercial et de la valeur d’un local à la revente. Le profil de risque n’est pas le même, le niveau de rendement non plus.
Les chiffres clés de L’Haltère
| Donnée | Valeur | Comparaison marché |
|---|---|---|
| Coût total de l’opération | 1 715 000 € | Ticket moyen LPB locatif |
| Ticket d’entrée | 1 € | Très accessible |
| Rendement brut à l’acquisition | 8,4 % | Prime de 180 à 280 points de base vs marché commercial français (5,5 à 6,5 %) |
| Rendement reversé (scénario central) | 6,3 % par an | Inférieur au crowdfunding classique (~10 %) mais supérieur à une SCPI diversifiée (~4,5 %) |
| Périodicité de versement | Mensuel (le 15) | Cash-flow régulier dès l’année 1 |
| Performance cible 5 ans | +32,8 % (+523 022 €) | Loyers cumulés + plus-value revente |
| Scénario prudent | +16,0 % sur 5 ans | Capital remboursé à 86 % + intérêts déjà versés |
| Durée d’engagement | 5 ans | Liquidité limitée (marché secondaire en cours de finalisation) |
Le rendement affiché de 6,30 % correspond à ce que le briqueur touche net des frais de gestion, mais avant fiscalité. Il convient donc d’appliquer votre régime fiscal personnel pour obtenir le rendement dans votre poche : consultez la Fiche d’Informations Clés du projet pour connaître la nature exacte des revenus distribués (intérêts, dividendes ou revenus fonciers selon le montage juridique retenu).
Depuis le 1er janvier 2026, le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU, ou flat tax) applicable aux revenus de capitaux mobiliers est passé de 30 % à 31,4 % (12,8 % d’impôt sur le revenu + 18,6 % de prélèvements sociaux). Pour un rendement brut de 6,30 %, le net après PFU ressort à environ 4,32 % (contre 4,41 % en 2025).
Analyse des garanties : ce qui protège votre capital
C’est le point le plus solide du dossier. La Première Brique a empilé quatre couches de sécurité juridique pour L’Haltère.
La fiducie-sûreté : votre capital isolé
Les actifs (le local commercial) et les flux (les loyers) sont détenus par une société de projet et une holding placées sous fiducie-sûreté. En pratique, cela signifie qu’un fiduciaire indépendant est propriétaire des titres pour le compte des briqueurs. Si l’opérateur (La Première Brique) venait à faire défaut, ses créanciers ne pourraient pas se servir sur ces actifs : ils restent affectés aux investisseurs. C’est le niveau de protection le plus élevé du droit français en matière d’isolement patrimonial.
Le bail commercial de 12 ans ferme
Basic-Fit est engagé sur un bail commercial ferme jusqu’au 18 octobre 2034, signé en 2022. Le mot « ferme » est capital : contrairement à un bail 3-6-9 classique où le locataire peut partir tous les 3 ans, ici aucun congé n’est possible avant le terme. Une clause résolutoire de plein droit renforce cette impossibilité de sortie anticipée. La durée résiduelle ferme est de 8,2 ans, ce qui couvre largement l’horizon de 5 ans de l’investissement.
À noter également : le bail est quasi triple net. Basic-Fit prend à sa charge les charges courantes, la taxe foncière et l’entretien. Seules les grosses réparations (article 606 du Code civil) restent au bailleur, mais la toiture ayant été refaite en 2025 sous garanties DO et décennale, le risque est faible sur l’horizon 5 ans.
La caution solidaire de la maison mère cotée
Le local est loué à Basic-Fit France, filiale à 100 % du groupe Basic-Fit N.V., société cotée sur Euronext Amsterdam. La maison mère s’est portée caution solidaire sur toute la durée du bail. En cas de défaillance de la filiale française, c’est le groupe coté (1,42 Md€ de chiffre d’affaires en 2025, 348 M€ d’EBITDA) qui prend le relais. Ce type de garantie sur un locataire de premier plan est rare pour un actif de cette taille en crowdfunding.
Ratio de couverture : notre calcul
Sur les 5 ans d’engagement, le briqueur perçoit environ 32,8 % de performance en scénario central. Même en scénario prudent (rendement locatif conforme mais revente à perte), la marge nette ressort à +16,0 % : le capital est remboursé à 86 % et les 5 ans d’intérêts déjà versés compensent largement la moins-value. Il faudrait une baisse de valeur du bien supérieure à 14 % pour que le briqueur perde de l’argent en nominal, ce qui est un scénario défavorable mais pas catastrophique historiquement pour un actif commercial loué à un enseigne solvable.
Le porteur du projet : Basic-Fit et La Première Brique
Basic-Fit, le locataire coté
Basic-Fit est le numéro 1 européen du fitness low-cost. Le groupe exploite plus de 1 600 clubs en propre dans six pays, dont environ 890 en France. Ses chiffres 2025 sont éloquents : 1,42 Md€ de chiffre d’affaires (+17 % sur un an), 348 M€ d’EBITDA (~25 % de marge) et une croissance de +82 % du chiffre d’affaires depuis l’avant-Covid. Le SIREN de la filiale française (798 233 011) confirme la structure. À noter que le fitness a un profil anti-cyclique : la pratique en installations progresse même en période de tension économique (23 à 28 % des Français de 15 ans et plus en deux ans).
La Première Brique, la plateforme
La Première Brique est régulée par l’AMF en tant que Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP), sous le numéro FP-2023-15. C’est l’une des plus anciennes plateformes de crowdfunding immobilier français, avec un track record de plusieurs centaines de projets financés depuis 2020. Le lancement du produit locatif en 2025 est une extension logique de son activité : après avoir prêté à des marchands de biens, la plateforme propose désormais du « pierre-papier accessible dès 1 € ». Nous restons prudents sur ce nouveau segment : il compte encore peu de projets débouclés, donc peu de recul sur la performance réelle à la revente.
Localisation et marché : Hénin-Beaumont, un pari mesuré
Le bien est situé au 126 place Wagon à Hénin-Beaumont, dans un quartier résidentiel à deux pas de l’hypercentre, avec un grand parking en façade. L’agglomération de Hénin-Carvin compte 266 000 habitants, ce qui offre une zone de chalandise correcte pour un club Basic-Fit (positionnement grand public).
Sur le plan de la revente à 5 ans, Hénin-Beaumont n’est pas une ville de premier plan pour l’investissement locatif commercial. Le marché y est moins liquide qu’à Lille, Lyon ou Paris, et les acquéreurs potentiels (foncières spécialisées, family offices) y sont moins nombreux. En contrepartie, le prix d’acquisition a été négocié à 1 296 583 €, soit un rendement brut de 8,4 %, très supérieur à ce que l’on obtient sur des actifs comparables en zones tendues (5 à 6 %). La prime de rendement compense le risque de moindre liquidité à la sortie.
À signaler : la commune est classée en zone à risque inondation (8 sinistres reconnus entre 1992 et 2017). Ce risque est pris en compte dans l’analyse de La Première Brique et couvert par l’assurance PNO du propriétaire, mais il convient de le mentionner. Le bâtiment est également assujetti au décret tertiaire (surface supérieure à 1 000 m²), avec une obligation de réduction de 40 % de consommation d’énergie d’ici 2030. Une rénovation en 2022 (~1,33 M€ investis par l’exploitant) place le bien en bonne posture pour respecter cette trajectoire, mais des travaux complémentaires ne sont pas exclus à horizon 2029-2030.
Points forts et points faibles de L’Haltère
Points forts
- Locataire de premier plan : Basic-Fit N.V., leader européen coté, avec caution solidaire sur toute la durée du bail.
- Bail 12 ans ferme : aucune sortie possible avant 2034, soit 8,2 ans de résiduel qui couvrent l’horizon 5 ans.
- Fiducie-sûreté : capital isolé chez un fiduciaire indépendant, protégé en cas de défaillance de la plateforme.
- Cash-flow mensuel : 6,30 % par an versés le 15 de chaque mois dès l’année 1, sans attendre la sortie.
- Actif rénové à neuf : 1,33 M€ de travaux en 2022 (désamiantage, restructuration, climatisation, 90 machines neuves), toiture refaite en 2025 sous garanties.
Points faibles
- Liquidité limitée sur 5 ans : le marché secondaire est « en cours de finalisation », autant considérer votre capital comme bloqué jusqu’à la revente.
- Rendement inférieur au crowdfunding classique LPB : 6,30 % vs 10 à 12 % pour un prêt participatif classique, à contrebalancer avec un risque plus faible.
- Marché de revente peu liquide à Hénin-Beaumont : peu d’acquéreurs institutionnels pour un actif commercial de cette taille en dehors des grandes métropoles.
- Track record locatif court : le produit « Locatif » de LPB n’existe que depuis 2025, très peu de recul sur la performance réelle à la sortie.
- Décret tertiaire et risque inondation : travaux énergétiques possibles avant 2030 et zone géorisque à surveiller.
Les risques à connaître avant d’investir
Nous vous conseillons de ne jamais investir dans un projet de crowdfunding immobilier sans avoir clairement identifié les risques, même quand les garanties semblent solides. Pour L’Haltère, quatre points de vigilance méritent votre attention.
1. Le risque de perte en capital reste réel. Même avec un bail 12 ans ferme et une caution solidaire cotée, un scénario de baisse marquée du marché immobilier commercial pourrait dégrader la valeur de revente. Le scénario prudent de LPB modélise une marge nette de +16 % (au lieu de +32,8 % en central), mais un scénario plus dégradé n’est pas exclu. Le crowdfunding immobilier n’est pas un produit garanti : vous pouvez perdre une partie ou la totalité de votre mise.
2. La liquidité est nulle pendant 5 ans. Contrairement à une SCPI (retrait sur demande, sous réserve de contrepartie) ou une action cotée (vente immédiate), vous ne pourrez pas récupérer votre capital avant la revente du bien. La Première Brique évoque un marché secondaire en préparation, mais il n’est pas opérationnel à ce jour. Concrètement, ne pas investir de l’argent dont vous pourriez avoir besoin à court ou moyen terme.
3. Le risque locataire, bien que faible, existe. Basic-Fit est solide, mais le fitness low-cost reste un marché concurrentiel (Fitness Park, Keep Cool, On Air). Un retournement stratégique du groupe (fermeture de clubs non rentables) ne peut être totalement écarté sur 5 à 10 ans. La caution solidaire de la maison mère couvre ce risque, mais uniquement pour la durée résiduelle du bail : au terme (2034), la question de la relocation se posera.
4. Le nouveau produit locatif LPB manque de recul. C’est le troisième projet locatif de la plateforme. Aucun n’a encore été « débouclé » (revendu), donc la promesse de performance à 5 ans reste théorique. Nous vous invitons à considérer L’Haltère comme un investissement partiellement innovant, à mettre en regard de la solidité du dossier locataire.
Notre avis : faut-il investir dans L’Haltère ?
L’Haltère est un dossier équilibré, prudent et bien structuré, adapté à un profil d’investisseur cherchant un rendement régulier supérieur à une SCPI, avec un risque bien plus faible qu’un prêt participatif classique. Le trio bail 12 ans ferme + caution solidaire cotée + fiducie-sûreté offre un niveau de protection rarement vu à ce ticket d’entrée.
À l’inverse, si vous cherchez du rendement à deux chiffres et êtes prêts à assumer plus de risque, les projets d’opération classiques de La Première Brique (11 à 13 % par an sur 12 à 24 mois) resteront plus attractifs. L’Haltère se positionne clairement dans la catégorie « quasi-obligataire immobilière » : plus de rendement qu’un fonds euros ou une SCPI diversifiée, moins qu’un crowdfunding classique, mais avec une visibilité et une régularité de cash-flow supérieures à ces trois options.
L’Haltère convient à un investisseur qui souhaite diversifier son portefeuille avec un actif immobilier commercial de qualité, accepte de bloquer son capital 5 ans et privilégie la régularité (cash-flow mensuel) à la performance maximale. Il ne convient pas à un profil recherchant du rendement à deux chiffres, à un investisseur ayant besoin de liquidité à court terme, ni à un débutant qui n’aurait pas déjà constitué une épargne de précaution.
Notre note globale : L’Haltère
Rendement
Garanties
Porteur
Type opération
Localisation
Sortie
Note globale pondérée : 7,1/10
Voir le projet L’Haltère sur La Première Brique
Foire aux questions sur L’Haltère et La Première Brique
Comment investir dans L’Haltère sur La Première Brique ?
Il faut ouvrir un compte sur la plateforme (validation KYC obligatoire par pièce d’identité et justificatif de domicile), alimenter votre porte-monnaie par virement SEPA ou carte bancaire, puis souscrire au projet depuis sa page dédiée. Le ticket minimum est de 1 €, ce qui rend le projet accessible aussi bien à un investisseur débutant qu’à un investisseur confirmé cherchant à ajuster finement sa poche crowdfunding. La collecte peut se remplir rapidement, il convient de préparer sa réservation en amont.
Quelle fiscalité s’applique aux revenus de L’Haltère ?
La fiscalité dépend du montage juridique de l’opération, précisé dans la Fiche d’Informations Clés (FICI). Si les revenus sont distribués sous forme d’intérêts ou de dividendes (revenus de capitaux mobiliers), ils sont soumis au PFU de 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 (12,8 % d’IR + 18,6 % de prélèvements sociaux). Vous pouvez opter pour l’imposition au barème progressif si votre tranche marginale d’imposition est inférieure à 12,8 %. Consultez la FICI ou un conseiller fiscal pour votre situation personnelle.
Quand suis-je remboursé du capital investi ?
Le capital est remboursé à la sortie de l’investissement, prévue au terme de la 5e année (soit à horizon 2031 pour une souscription en 2026). Entre-temps, vous percevez chaque 15 du mois la quote-part des loyers, dès septembre 2026 (premier loyer). La Première Brique évoque le lancement d’un marché secondaire pour permettre une revente anticipée entre briqueurs, mais ce dispositif n’est pas encore opérationnel.
Quels sont les vrais risques de perte en capital ?
Trois scénarios peuvent entraîner une perte partielle : (1) une défaillance de Basic-Fit non couverte par la caution de la maison mère (probabilité très faible étant donné la solidité du groupe coté), (2) une baisse significative du marché immobilier commercial à la revente (2031), notamment sur les actifs secondaires comme Hénin-Beaumont, et (3) des travaux imprévus non couverts par les provisions (grosses réparations, mise en conformité décret tertiaire). Le scénario prudent modélisé par LPB reste bénéficiaire à +16 %, il faudrait un scénario nettement plus dégradé pour aboutir à une perte en nominal.
La Première Brique est-elle une plateforme fiable ?
La Première Brique est régulée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) en tant que Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP), sous le numéro FP-2023-15 depuis 2023. Cet agrément européen impose des exigences strictes (fonds propres minimum, ségrégation des fonds clients chez MangoPay, publication d’une FICI par projet). La plateforme a financé plusieurs centaines de projets depuis 2020 avec un taux de défaut historiquement contenu, même si le nouveau segment locatif (2025) n’a pas encore de projets débouclés.
Pourquoi le rendement est-il inférieur aux autres projets LPB ?
Les projets classiques de La Première Brique sont des prêts participatifs à des marchands de biens : rendement élevé (10 à 13 % par an) car le risque de non-remboursement est plus important (l’opérateur doit vendre le bien pour rembourser). L’Haltère est un projet locatif adossé à un locataire coté et un bail ferme : le rendement est mécaniquement plus faible (6,30 %) car le profil de risque est plus proche d’une SCPI que d’un prêt participatif. C’est une autre logique de rémunération, à choisir en fonction de votre appétence au risque.
Investir présente des risques de perte totale ou partielle en capital et d’illiquidité. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Cette analyse est fournie à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Nous vous invitons à lire attentivement la Fiche d’Informations Clés du projet avant toute décision.
