La Premiere Brique ouvre le mardi 18 aout 2026 a 12h la collecte de son plus gros projet de l’ete : Le Sunrise, une operation de marchand de biens haut de gamme situee a Saint-Paul-de-Vence (Alpes-Maritimes). Le porteur cherche a lever 3 384 000 euros pour financer l’acquisition et la restructuration d’une villa de 415 m² sur un terrain de 4 923 m², revendue meublee cles en main a une clientele internationale du luxe. Rendement affiche : 12,00 % par an sur une duree cible de 14 mois (24 mois maximum), remboursement in-fine, garantie fiduciaire progressive.
Nous avons decortique le dossier : chiffres cles, ratio de couverture, track record du porteur, positionnement prix. Notre avis argumente ci-dessous, avec une note globale de 6,8/10.
Projet : Villa de luxe a Saint-Paul-de-Vence, marchand de biens avec travaux, revente meublee clefs en main.
Collecte : 3 384 000 euros a partir du 18 aout 2026, 12h.
Rendement : 12,00 % par an sur 24 mois (cible 14 mois), remboursement in-fine.
Garanties : Fiducie (couverture 68 % a l’acquisition, 112 % apres premier decaissement) + caution personnelle 4 060 800 euros.
Porteur : MRBCK INVEST, equipe de 5 associes, 12 operations professionnelles a leur actif.
Notre note globale : 6,8/10.
Voir le projet Le Sunrise sur La Premiere Brique
Presentation du projet Le Sunrise
Le Sunrise est une operation classique de marchand de biens avec travaux : le porteur achete une villa existante, la restructure completement, puis la revend meublee clefs en main sur le segment du luxe. Le bien est situe 702 Route des Serres a Saint-Paul-de-Vence (06570), l’un des villages perches les plus prises de la Cote d’Azur, entre Cannes et Nice.
La villa principale de 415 m² se developpe sur trois niveaux et integre deja des elements de standing : piscine couverte sous verriere, sauna, appartement independant, parkings, terrain de 4 923 m² avec vignes privees. Le projet du porteur vise a monter en gamme l’ensemble : espaces de reception generalement plus vastes, suite master, equipements bien-etre, requalification des exterieurs. La revente se fera ensuite meublee, prete a vivre, via un reseau d’agences specialisees dans le luxe (Concilio, John Taylor, Coldwell Banker).
Le business plan repose sur trois hypotheses financieres cles :
- Cout total de l’operation : 4 345 796 euros (acquisition + travaux + frais)
- Revenu de revente estime : 5 550 000 euros meublee cles en main
- Marge attendue : 1 204 204 euros, soit 22 % du chiffre d’affaires
La villa non meublee a par ailleurs ete evaluee a 5 375 000 euros par un expert judiciaire independant mandate par La Premiere Brique. C’est une donnee importante : elle sert de reference pour verifier que le bien conserve une capacite de remboursement meme si la revente se fait en dessous du prix vise.
Les chiffres cles du projet
Voici le tableau recapitulatif des conditions d’investissement :
| Critere | Valeur |
|---|---|
| Taux annuel | 12,00 % |
| Duree estimee | 6 a 24 mois (cible : 14 mois) |
| Mode de remboursement | In-fine (capital + interets en une fois a la sortie) |
| Debut des interets | A partir du 31 aout 2026 |
| Ticket d’entree | 1 euro |
| Montant maximal par investisseur | 3 384 000 euros |
| Objectif de collecte | 3 384 000 euros |
| Apport du porteur | 961 796 euros (dont 431 096 euros en debut d’operation) |
| Repartition du financement | La Premiere Brique 77,87 % / Porteur 22,13 % |
Le rendement de 12,00 % annuel est superieur a la moyenne du crowdfunding immobilier francais (autour de 10,5 % en 2025 selon les principaux barometres du secteur). Ce niveau reflete un couple rendement-risque coherent avec la nature de l’operation : marchand de biens sur segment de luxe, sans pre-commercialisation, avec une duree potentiellement etirable jusqu’a 24 mois.
A noter que la fiscalite sur les interets crowdfunding reste le PFU (Prelevement Forfaitaire Unique) de 30 % : 12,8 % d’impot sur le revenu + 17,2 % de prelevements sociaux. Concretement, un rendement brut de 12 % ressort donc a environ 8,4 % apres fiscalite pour un investisseur au PFU.
Analyse des garanties : le point cle du dossier
Sur un projet de marchand de biens, la solidite des garanties est le premier indicateur a examiner. Sur Le Sunrise, La Premiere Brique met en place deux mecanismes complementaires.
La fiducie : protection principale
Le montage utilise une fiducie-surete (mecanisme juridique par lequel un fiduciaire detient le bien pour le compte des preteurs jusqu’au remboursement complet). En cas de defaut du porteur, la fiducie permet de vendre le bien pour rembourser les investisseurs, sans passer par une procedure d’hypotheque classique. C’est un dispositif plus rapide et plus securisant.
Point de vigilance sur la couverture progressive :
- A l’acquisition, la fiducie couvre 68 % du montant collecte
- Des le premier decaissement de 2 055 000 euros (paiement au vendeur), elle passe a 112 %
Entre l’ouverture de la collecte et le premier decaissement, votre argent est expose avec une couverture de seulement 68 %. Cette fenetre est courte (quelques semaines maximum) mais elle existe. C’est le fonctionnement standard de tout projet en fiducie progressive : la couverture optimale n’est atteinte qu’apres transfert effectif du bien.
La caution personnelle des associes
En complement, les associes operationnels de la societe de projet se sont engages solidairement a hauteur de 4 060 800 euros. C’est superieur au montant collecte (3 384 000 euros). En cas de defaillance, La Premiere Brique dispose donc d’un recours direct sur le patrimoine personnel des porteurs, en plus de la fiducie sur le bien.
Ce cumul fiducie + caution personnelle est un point positif du dossier. Il convient toutefois de rappeler qu’une caution ne vaut que par la solvabilite reelle du garant : si les associes n’ont pas les 4 millions d’euros de patrimoine disponible, l’engagement reste theorique.
Le porteur de projet : MRBCK INVEST
L’operation est portee par la SAS MRBCK INVEST, capital social de 1 000 euros, siege social au 58 rue de Monceau a Paris (75008). Il s’agit d’une societe ad hoc, constituee specifiquement pour porter Le Sunrise. C’est la pratique standard sur le crowdfunding immobilier (chaque operation a sa propre societe pour cloisonner les risques), mais cela signifie que la SPV n’a pas d’historique financier propre.
Ce qui compte, c’est le track record de l’equipe operationnelle derriere la SPV. Cinq associes portent le projet :
- Alexandre Masson : pilote la dimension operationnelle, de l’analyse initiale a la sortie
- Alexandre Robert : co-fondateur, gestion administrative, comptable, financiere, marketing
- Julien Blanchard : volet technique et suivi des travaux
- Arnaud Cano : appui terrain aux cotes d’Alexandre Masson
- Jean-Michel Knittel : investisseur aux cotes de l’equipe
L’equipe totalise 12 operations realisees a titre professionnel, avec une specialisation sur le marchand de biens entre Cote d’Azur et Ile-de-France. C’est un historique solide, meme si l’agent de La Premiere Brique precise que Le Sunrise represente une operation de taille superieure a la moyenne de leurs projets precedents (3,4 millions d’euros collectes contre des tickets generalement plus modestes).
Localisation et marche : le pari Saint-Paul-de-Vence
Saint-Paul-de-Vence est l’un des villages les plus emblematiques de la Cote d’Azur. La commune beneficie d’une notoriete internationale et attire une clientele fortunee, francaise et etrangere. Le secteur est structurellement porteur pour l’immobilier de prestige, avec une demande stable portee par des acquereurs solvables.
Le point sensible est le positionnement prix. La Premiere Brique vise une revente a 13 373 euros par metre carre (bien meuble). Or, sur le marche courant local, les references sont :
- Prix bas : 4 016 euros/m²
- Prix moyen : 5 653 euros/m²
- Prix haut : 10 836 euros/m²
Concretement, le prix de sortie vise est 23 % au-dessus du prix haut du marche courant. Le porteur justifie cet ecart par le positionnement luxe : piscine interieure, wellness, revente cles en main avec meubles, prestations hors comparables. L’expertise judiciaire independante valide une valeur non meublee de 5 375 000 euros, soit 12 950 euros/m² non meublee ; le supplement lie au meuble et au clefs en main represente environ 175 000 euros.
Point rassurant du montage : le porteur a calibre son plan de financement pour rester rentable meme en cas de revente au prix haut standard (10 836 euros/m²). Autrement dit, meme si le meuble et le clefs en main ne genereraient aucune plus-value additionnelle, la capacite de remboursement du pret serait maintenue. C’est une marge de securite significative.
Points forts et points faibles
Avantages
- Rendement attractif : 12 % par an, superieur a la moyenne du crowdfunding immobilier (10,5 %).
- Double garantie : fiducie progressive (112 % apres decaissement) + caution personnelle des associes de 4,06 millions d’euros.
- Marge de securite : operation rentable meme en cas de revente au prix haut du marche courant, sans valorisation du meuble.
- Localisation prime : Saint-Paul-de-Vence, marche du luxe international structurellement porteur.
- Equipe experimentee : 12 operations professionnelles au compteur, specialisation marchand de biens.
- Expertise independante : valeur non meublee de 5,375 millions d’euros validee par un expert judiciaire mandate par la plateforme.
Inconvenients
- Absence de pre-commercialisation : aucun acquereur identifie a l’ouverture de la collecte. La revente sera lancee apres travaux.
- Prix de sortie tendu : 23 % au-dessus du prix haut du marche courant, dependance forte au positionnement luxe.
- Duree potentiellement longue : cible 14 mois mais fenetre jusqu’a 24 mois. Blocage du capital sur pres de 2 ans si retard de revente.
- Marche du luxe moins liquide : transactions rares, delais de commercialisation souvent plus longs qu’un bien standard.
- SPV nouvellement creee : MRBCK INVEST a un capital de 1 000 euros et pas d’historique propre ; la solidite repose sur l’engagement personnel des associes.
- Fenetre de couverture initiale reduite : 68 % avant premier decaissement.
Les risques a connaitre avant d’investir
Comme tout projet de crowdfunding immobilier, Le Sunrise comporte un risque de perte totale ou partielle du capital ainsi qu’un risque d’illiquidite (pas de possibilite de recuperer votre argent avant l’echeance). Voici les scenarios que nous identifions comme les plus probables en cas de difficulte :
- Retard de revente : le marche du luxe peut mettre plusieurs mois a trouver l’acquereur adequat. Un depassement de la duree cible de 14 mois n’est pas rare sur ce type d’operation, et fait glisser le remboursement vers 18-24 mois. Vous continuez a toucher les interets pendant cette periode, mais votre capital reste bloque.
- Revision du prix de sortie : si le marche du luxe se contracte (contexte macroeconomique defavorable, retrait des acheteurs internationaux), le porteur peut etre contraint de baisser le prix. La marge de 22 % offre une capacite d’absorption, mais elle n’est pas infinie.
- Surcout de travaux : une restructuration lourde peut generer des depassements de budget. Point de vigilance meme si le contrat previent ce risque.
- Defaillance du porteur : scenario le plus grave. Dans ce cas, activation de la fiducie et de la caution personnelle. Le mecanisme protege les investisseurs, mais implique une procedure de recuperation qui peut prendre 6 a 18 mois supplementaires.
Investir en crowdfunding immobilier comporte un risque de perte totale ou partielle du capital investi et un risque d’illiquidite. Les performances passees ne prejugent pas des performances futures. La Premiere Brique est un Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP) agree par l’AMF sous le numero FP-2023-15.
Notre avis : faut-il investir sur Le Sunrise ?
Le Sunrise est un projet equilibre mais pas evident. La qualite du montage est reelle : double garantie, expertise independante, marge d’absorption, equipe experimentee. Mais l’absence de pre-commercialisation combinee a un prix de sortie sur le segment prime cree une dependance forte a la reactivite du marche du luxe. Ce n’est pas le projet a securite maximale, c’est un projet a rendement attractif dont il faut accepter les zones grises.
Pour qui ce projet est adapte
- Investisseurs experimentes en crowdfunding immobilier qui ont deja un portefeuille diversifie de projets (l’objectif n’est pas de placer 50 % de son epargne dessus).
- Profils qui acceptent une duree potentiellement longue (jusqu’a 24 mois) et un capital bloque sans possibilite de sortie anticipee.
- Investisseurs cherchant a doper le rendement moyen de leur portefeuille crowdfunding grace a un projet a 12 %. A comparer avec nos autres analyses LPB recentes comme Le Rivoli ou Le Chateaudun.
Pour qui ce projet n’est pas adapte
- Debutants en crowdfunding immobilier qui n’ont pas encore fait leurs armes sur des projets plus simples (residentiel classique, promotion en zone tendue).
- Investisseurs qui ont besoin de leur capital a moyen terme (moins de 24 mois).
- Profils averses au risque marche luxe (dependance forte a la clientele internationale).
Notre grille de notation detaillee
Notre note globale : Le Sunrise
Rendement
Garanties
Track record
Type operation
Localisation
Sortie
Note globale ponderee : 6,8/10
Avec 3 362 briqueurs deja interesses avant meme l’ouverture, la collecte devrait etre rapide. Pour investir, il est imperatif d’avoir votre profil deja valide sur la plateforme et un solde suffisant sur votre porte-monnaie. Preparez votre investissement en amont : creez votre compte, completez votre profil et alimentez votre solde des maintenant.
Voir le projet Le Sunrise sur La Premiere Brique
Foire aux questions sur Le Sunrise
Quel est le ticket d’entree minimum pour investir sur Le Sunrise ?
Le ticket minimum sur La Premiere Brique est de 1 euro, y compris pour Le Sunrise. Il n’y a pas de plancher eleve : vous pouvez tester la plateforme avec un montant symbolique avant de vous engager davantage. Le montant maximum est plafonne au montant total de la collecte (3 384 000 euros).
Quelle fiscalite s’applique aux interets percus ?
Les interets crowdfunding immobilier sont soumis au Prelevement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 % : 12,8 % d’impot sur le revenu + 17,2 % de prelevements sociaux. Sur un rendement affiche de 12 %, cela ressort a environ 8,4 % net. Les foyers a faible TMI (Tranche Marginale d’Imposition) peuvent opter pour l’imposition au bareme lors de la declaration, si c’est plus favorable.
Quand recevrai-je mes interets et mon capital ?
Le remboursement est in-fine : vous recevrez votre capital et l’integralite des interets en une seule fois, a la fin du projet. Les interets courent a partir du 31 aout 2026. La duree cible est de 14 mois, avec une fenetre maximale de 24 mois. Le remboursement anticipe est possible si le porteur revend plus tot que prevu ; les interets sont alors calcules au prorata temporis.
Que se passe-t-il si le porteur fait defaut ?
En cas de defaillance, La Premiere Brique active deux mecanismes en cascade : d’abord la fiducie (le bien est vendu pour rembourser les investisseurs), puis la caution personnelle des associes (4 060 800 euros). Ces procedures peuvent prendre plusieurs mois. Dans le pire des cas, une perte partielle ou totale reste possible : le crowdfunding immobilier n’offre aucune garantie de capital.
La collecte va-t-elle partir vite ?
Avec 3 362 briqueurs deja pre-inscrits et un rendement de 12 %, la collecte est susceptible d’etre bouclee rapidement. Sur des projets comparables sur la plateforme (Le Pistou, La Tropezienne, Le Passage), les collectes ont ete finalisees en quelques heures. Nous vous conseillons de preparer votre profil et votre solde en amont pour ne pas rater l’ouverture le mardi 18 aout a 12h.
Est-il judicieux de placer une grosse somme sur un seul projet ?
Non. La regle d’or du crowdfunding immobilier est la diversification : repartir son investissement sur plusieurs projets (idealement 15 a 20) pour lisser le risque de defaut d’un porteur. Un projet unique represente une concentration de risque importante. Nous vous conseillons de ne pas depasser 5 a 10 % de votre allocation crowdfunding sur un seul dossier, meme attractif.
