Louer un logement DPE G en 2026 : que dit la loi et quelles solutions ?

Depuis le 1^er janvier 2025, un logement classé DPE G ne peut plus être remis en location : impossible de signer un nouveau bail ou de renouveler un contrat sans travaux de rénovation énergétique. En 2026, cette règle reste en vigueur, malgré un projet de loi qui vise à assouplir le dispositif. Vous êtes propriétaire bailleur d’une passoire thermique ? Voici, sans détour, ce que la loi impose, les rares exceptions qui existent, et les trois stratégies à comparer pour reprendre la main sur votre bien.

Ce que dit la loi Climat et Résilience sur le DPE G en 2026

La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite loi Climat et Résilience, a redéfini la notion de décence énergétique du logement locatif. Un bien trop énergivore n’est plus considéré comme décent au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Concrètement, cela signifie qu’il ne peut plus être proposé à un locataire dans le cadre d’un bail d’habitation à titre de résidence principale.

Le calendrier d’interdiction est progressif et démarre par les logements les plus énergivores. Environ 600 000 logements de classe G sont recensés en France selon l’Observatoire DPE de l’ADEME. Ce sont eux qui sont dans le viseur du législateur depuis 2025.

Le calendrier progressif : G en 2025, F en 2028, E en 2034

Trois échéances rythment la fin des passoires thermiques dans le parc locatif privé. À noter que les logements dits « G+ », dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an, sont déjà interdits à la location depuis le 1^er janvier 2023.

Ce phasage laisse théoriquement le temps aux propriétaires de planifier des travaux, mais nous vous conseillons de ne pas attendre l’échéance. Les délais de réalisation d’un chantier de rénovation énergétique (audit, devis, artisans, financement) se comptent en mois, parfois en années pour une copropriété.

Nouveaux baux et baux en cours : deux régimes très différents

La distinction est capitale pour bien comprendre où vous vous situez. Un bail en cours signé avant le 1^er janvier 2025 n’est pas rompu automatiquement. Le locataire en place conserve son logement jusqu’à l’échéance du contrat, aux conditions initiales. Vous n’avez pas à le faire partir, il n’a pas à quitter les lieux.

La contrainte survient au terme du bail ou au moment d’une relocation. Impossible de signer un nouveau contrat, impossible de reconduire tacitement le bail existant sans avoir mené des travaux de rénovation qui font sortir le logement de la classe G. Autrement dit, dès que votre locataire actuel part, votre bien est gelé sur le marché locatif tant qu’il reste étiqueté G.

Le gel des loyers : la double peine du bailleur

Avant même l’interdiction de relouer, une règle plus ancienne pèse déjà sur les propriétaires de passoires thermiques. Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G est gelé. Aucune révision à la hausse n’est possible, même sur la base de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Ni indexation annuelle, ni augmentation à la relocation, ni ajustement au renouvellement.

Concrètement, cela signifie que le rendement locatif de votre bien s’érode mécaniquement. Les charges augmentent, l’inflation grignote la valeur réelle du loyer, mais le montant perçu reste figé. Sur 5 ans d’inflation cumulée à 3 % par an, ce gel représente une perte réelle d’environ 15 % de pouvoir d’achat locatif.

Les 3 exceptions techniques officielles

Le décret n° 2023-796 du 16 août 2023 a précisé les cas dans lesquels un bailleur peut continuer à louer un logement classé F ou G sans effectuer les travaux. Il en existe trois, et elles sont d’application stricte. Selon la FNAIM, 8 à 12 % des bailleurs de passoires thermiques se trouvent dans une situation d’exception légitime.

Contraintes architecturales et patrimoniales

Première exception : lorsque les travaux nécessaires pour atteindre la classe E ou D modifieraient l’aspect extérieur du bâtiment dans une zone protégée. Sont concernés les secteurs sauvegardés, les abords de monuments historiques, les zones UNESCO, ou tout périmètre relevant d’une protection au titre du patrimoine.

Pour bénéficier de cette exception, il convient de produire un avis motivé de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). Un simple courrier ne suffit pas : c’est une pièce technique à obtenir auprès de la direction régionale des affaires culturelles (DRAC) compétente.

Coût des travaux manifestement disproportionné

Deuxième exception : lorsque le coût des travaux dépasse manifestement la valeur vénale du bien. La jurisprudence retient généralement un seuil supérieur à 50 % de la valeur du logement pour caractériser cette disproportion. Cette exception concerne surtout des logements anciens en zone rurale ou périurbaine, où la valeur immobilière est faible mais où la rénovation d’un bâti dégradé coûte cher.

Un exemple concret : une maison de 90 m² en village, valeur vénale 80 000 €, nécessitant 55 000 € de travaux pour passer de G à E. Le ratio de 68,7 % dépasse le seuil, l’exception peut être invoquée. Mais elle doit être documentée par une expertise immobilière et un devis détaillé.

Copropriété bloquant les travaux nécessaires

Troisième exception : lorsque les travaux impliquent des parties communes (isolation extérieure, remplacement d’une chaudière collective, réfection de la toiture) et que l’assemblée générale refuse de les voter. Vous ne pouvez pas être tenu responsable d’un blocage collectif si vous avez engagé les démarches individuelles.

Le dossier doit contenir le procès-verbal de l’assemblée générale mentionnant le vote défavorable, ainsi que la preuve que les travaux en parties privatives seules sont insuffisants pour sortir le logement de la classe G. À noter que cette exception ne dispense pas des travaux privatifs réalisables (calfeutrage, chauffage individuel performant, ventilation).

Sanctions civiles et administratives en cas de mise en location illégale

Louer un DPE G en violation de l’interdiction expose à des sanctions bien réelles. Le locataire dispose d’un arsenal juridique qui a été renforcé depuis 2024.

Sur le terrain civil, il peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir : la réalisation des travaux nécessaires sous astreinte journalière, la diminution du loyer pendant la durée du litige (généralement de 10 à 25 %), voire la résiliation du bail aux torts du bailleur avec versement de dommages et intérêts couvrant les frais de déménagement et un différentiel de loyer.

Sur le terrain administratif, plusieurs villes ayant mis en place l’encadrement des loyers (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier) ont instauré un contrôle préfectoral des annonces. Une amende jusqu’à 5 000 € pour un bailleur personne physique et 15 000 € pour une personne morale peut être prononcée. Les grandes plateformes d’annonces (SeLoger, LeBonCoin, PAP) refusent désormais de publier les logements F et G sans mention de l’interdiction, sous peine de manquement à leur obligation d’information.

Refonte du DPE 2026 : une bonne nouvelle pour les petites surfaces

Depuis le 1^er janvier 2026, l’ADEME a révisé la méthode de calcul du DPE pour les logements de moins de 40 m². La formule précédente pénalisait mécaniquement les petites surfaces, car la consommation d’eau chaude sanitaire y pèse proportionnellement plus lourd. Le nouveau mode de calcul corrige ce biais.

Résultat concret : certains studios et petits deux-pièces classés G ou F auparavant peuvent passer en E, voire en D, sans le moindre travaux. Selon les premières estimations, environ 140 000 logements sont concernés à l’échelle nationale, principalement dans les grandes villes universitaires.

Projet de loi 2026 : vers un assouplissement conditionnel ?

Un projet de loi logement présenté au printemps 2026 pourrait modifier substantiellement l’équilibre actuel. Le texte prévoit d’autoriser la location d’un DPE F ou G sous engagement de travaux dans un délai contraint (probablement 24 à 36 mois). L’objectif affiché du gouvernement est de remettre sur le marché locatif environ 400 000 logements aujourd’hui bloqués.

Trois précautions s’imposent avant de fonder une décision sur ce projet. D’abord, à ce jour, le texte n’est pas adopté : il fait l’objet de débats parlementaires et de possibles amendements majeurs. Ensuite, même adopté, il poserait des conditions strictes (engagement de travaux devant notaire, garantie financière) et non une levée pure et simple de l’interdiction. Enfin, un calendrier législatif peut évoluer dans les deux sens, et un changement politique pourrait tout remettre à plat.

Notre position sur ce point est claire : ne bâtissez aucune stratégie locative sur une règle non votée. Prenez vos décisions sur la base du droit en vigueur en 2026, quitte à réviser votre plan si la loi change dans les mois qui viennent.

Rénover, vendre ou changer d’usage : les 3 stratégies pour le bailleur

Face à l’interdiction, trois voies s’offrent au propriétaire d’un logement G. Aucune n’est universellement bonne : le choix dépend de la valeur du bien, de son emplacement, de votre capacité d’endettement et de votre horizon patrimonial.

Rénover pour relouer : l’option patrimoniale

Passer d’un G à un E demande généralement de combiner plusieurs postes de travaux. Une intervention isolée fait rarement gagner deux lettres. Il faut penser en bouquet : isolation des combles ou de la toiture (3 000 à 8 000 €), remplacement de la chaudière fioul ou d’un chauffage électrique convecteurs (5 000 à 12 000 € pour une pompe à chaleur), ventilation double flux (3 000 à 5 000 €), et souvent isolation des murs par l’extérieur (10 000 à 25 000 €).

Le calcul de rentabilité doit intégrer trois éléments : le coût net après aides (MaPrimeRénov, éco-PTZ, CEE), le loyer futur perçu (souvent supérieur au loyer initial après sortie du gel), et l’effet sur la valeur vénale du bien. Nous vous invitons à consulter notre guide dédié à MaPrimeRénov pour propriétaire bailleur pour dimensionner précisément le plan de financement.

Vendre : la décision la plus lucide dans bien des cas

Quand la rénovation n’est pas rentabilisable, la vente reste la solution la plus nette. La vente d’un logement G est parfaitement autorisée : seule la location est encadrée. En 2026, la décote moyenne observée sur un logement F ou G se situe entre 15 et 25 % par rapport à un équivalent classé D ou E, selon les données de la FNAIM.

Les acheteurs sont ciblés : investisseurs en rénovation, marchands de biens, primo-accédants souhaitant s’installer et rénover progressivement. Le bien peut se vendre occupé ou libre. Vendre transforme un actif contraignant en capital mobilisable, redéployable sur un placement rentable comme une SCPI ou une assurance-vie.

Changer d’usage : location saisonnière, meublé, occupation personnelle

La location saisonnière (résidence secondaire louée à la nuitée) n’est pas concernée par l’interdiction DPE en 2026, mais cette zone grise fait l’objet de débats parlementaires. Une proposition de loi vise à étendre les règles aux meublés de tourisme à partir de 2030. Miser sur cette option, c’est parier sur une réglementation temporaire.

Autres bascules possibles : transformation en local commercial ou professionnel (sous réserve du plan local d’urbanisme), occupation à titre personnel (résidence secondaire ou principale), vente en viager occupé si vous êtes vous-même occupant. À noter que la réforme Le Meur a fortement encadré la location saisonnière en 2025, ce qui limite l’intérêt du basculement dans les zones tendues.

Cas concret chiffré : Louer, rénover ou vendre son studio classé G ?

Prenons la situation type d’un bailleur parisien. Monsieur Durand est propriétaire d’un studio de 25 m² à Paris 18^e, valeur vénale estimée 220 000 € en DPE D, 175 000 € en DPE G (décote 20 %). Son locataire actuel occupe le bien depuis 2022 pour un loyer mensuel de 850 €. Le bail arrive à terme en octobre 2026 et le locataire compte partir.

Scénario 1 (rénovation) : audit énergétique 300 €, isolation combles impossible (dernier étage sans combles accessibles), remplacement du chauffage électrique par une pompe à chaleur air-air 8 500 €, isolation intérieure de la façade sur rue 6 200 €, ventilation VMC hygro B 2 100 €. Coût total 17 100 €, aides estimées 6 800 €, reste à charge 10 300 €. Passage en D. Nouveau loyer possible après sortie du gel : environ 950 € /mois, soit 100 € de plus que le loyer figé. Retour sur investissement : 8,6 ans.

Scénario 2 (vente) : vente à 175 000 € net vendeur, capital placé sur une SCPI de rendement à 5,5 %/an génère 9 625 € annuels bruts, soit environ 6 700 € nets de fiscalité (TMI 30 %). À comparer aux 11 400 € annuels du loyer actuel gelé, hors charges de copropriété et taxe foncière (environ 1 800 €). Rentabilité nette locative : 9 600 €. Écart en faveur de la location, mais sans les contraintes de gestion.

Scénario 3 (nouveau DPE post-refonte 2026) : le studio ayant moins de 40 m², un nouveau diagnostic est passé pour 180 €. Résultat : passage en F sans travaux. Toujours interdit à la location en 2026, mais autorisation prochaine en cas d’adoption du projet de loi. Décision : attendre le vote et représenter le bien fin 2026 ou début 2027 selon la trajectoire législative.

Notre lecture : dans ce cas précis, la rénovation reste l’option la plus solide sur 10 ans, à condition d’avoir la trésorerie et d’être en zone tendue. La vente n’a de sens que si la trésorerie est nécessaire ailleurs. Le pari sur la réforme est risqué mais légitime si le nouveau DPE fait passer le bien en F.

Notre avis d’expert sur le DPE G en 2026

La position de la rédaction est nuancée. L’interdiction de location des passoires thermiques est légitime sur le fond : un logement décent doit être décent énergétiquement, et le locataire ne peut pas être piégé par un bien impossible à chauffer. Le calendrier progressif laisse aux bailleurs le temps de s’adapter, contrairement à ce que voudrait faire croire une partie du débat public.

En revanche, la mise en œuvre pose des difficultés bien réelles : coûts de rénovation qui explosent en copropriété, aides publiques versées après travaux, blocages en assemblée générale, méthode DPE historiquement biaisée sur les petites surfaces. La refonte de 2026 corrige une partie de ces défauts, et le projet de loi en débat pourrait apporter une soupape utile s’il aboutit.

Notre conseil aux bailleurs concernés : ne pas subir, mais planifier. Faire réaliser un DPE actualisé (surtout si le bien fait moins de 40 m²), obtenir un devis de rénovation, comparer avec la valeur de revente réelle, et décider avec un horizon de 10 ans. La pire posture consiste à attendre passivement l’échéance de F en 2028 sans avoir rien préparé.

Questions fréquentes sur la location d’un DPE G en 2026

Puis-je louer mon appartement classé DPE G en 2026 ?

Non, pas en résidence principale. Depuis le 1^er janvier 2025, il est interdit de signer un nouveau bail ou de renouveler tacitement un contrat pour un logement classé G. La règle vaut pour la location nue comme meublée, en résidence principale. Un bail signé avant 2025 peut se poursuivre, mais sans révision de loyer et sans renouvellement automatique.

Que risque un bailleur qui loue quand même un logement DPE G ?

Le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir la réalisation des travaux, une réduction du loyer de 10 à 25 % pendant le litige, voire la résiliation aux torts du bailleur avec dommages et intérêts. Une amende administrative jusqu’à 5 000 € (personne physique) peut être prononcée dans les villes appliquant l’encadrement des loyers.

Mon locataire actuel peut-il rester dans un logement DPE G ?

Oui. Un bail en cours signé avant le 1^er janvier 2025 continue à produire ses effets jusqu’à son terme naturel. Le locataire n’a pas à quitter les lieux et le loyer ne change pas. En revanche, le bail ne pourra pas être renouvelé tacitement sans travaux de rénovation.

Puis-je augmenter le loyer d’un logement classé G ?

Non. Le gel des loyers s’applique depuis le 24 août 2022 aux logements classés F et G. Aucune indexation sur l’IRL, aucune révision à la relocation ou au renouvellement. Le loyer est figé au montant en vigueur à la date d’entrée en vigueur du gel, jusqu’à ce que le logement sorte des passoires thermiques.

Puis-je louer un DPE G en location saisonnière ?

Oui en 2026 : les meublés de tourisme et locations à la nuitée ne sont pas visés par l’interdiction, qui concerne la résidence principale du locataire. Attention toutefois, une proposition de loi vise à étendre l’interdiction aux meublés de tourisme classés dès 2030. La bascule vers la saisonnière est une solution transitoire, pas une stratégie durable.

Quel est le projet de loi location DPE prévu en 2026 ?

Un texte présenté au printemps 2026 prévoit d’autoriser la location d’un logement F ou G sous engagement de travaux dans un délai contraint (24 à 36 mois envisagés). Le projet n’est pas adopté à ce jour et fait l’objet de débats parlementaires. Aucune décision de location ne doit être fondée sur ce texte tant qu’il n’est pas voté.

Combien coûte la rénovation d’un logement G pour passer en E ?

Pour un logement de 60 m², le coût moyen se situe entre 25 000 et 40 000 € avant aides. Le poste principal est l’isolation (combles, murs, façade) et le remplacement du système de chauffage. Les aides mobilisables (MaPrimeRénov, éco-PTZ, CEE, TVA à 5,5 %) peuvent couvrir 30 à 60 % du montant selon les revenus du bailleur.

La vente d’un DPE G est-elle autorisée ?

Oui, la vente reste parfaitement libre. Seule la mise en location est encadrée. La décote observée à la vente d’un logement F ou G est de 15 à 25 % par rapport à un équivalent D ou E en 2026, selon les régions et la tension du marché. Vendre reste souvent la solution la plus rationnelle quand la rénovation dépasse la valeur du bien.

Le DPE G interdit s’applique-t-il aussi à la colocation ?

Oui. La colocation, qu’elle soit en bail unique ou en baux multiples, est considérée comme une résidence principale pour chaque colocataire. Elle relève des mêmes règles que la location classique. Un logement G ne peut donc pas être proposé en colocation à de nouveaux entrants après le 1^er janvier 2025.