Le dispositif Jeanbrun, voté dans la loi de finances 2026 et en vigueur depuis le 21 février 2026, instaure un nouveau cadre de défiscalisation immobilière pour les bailleurs particuliers. Le mécanisme repose sur un amortissement annuel de 80 % du prix du bien, plafonné à 12 000 € de loyers déductibles, en contrepartie d’un engagement de location nue de 9 ans à titre de résidence principale. Le dispositif tourne la page du Pinel pour adopter une logique patrimoniale de long terme sans zonage géographique. Voici ce qu’il faut comprendre avant de s’engager.
Dispositif applicable du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Amortissement de 80 % du prix du bien hors terrain, jusqu’à 12 000 € déductibles chaque année selon le niveau de loyer (intermédiaire, social ou très social). Engagement de location nue de 9 ans à un locataire en résidence principale. Pas de zonage. Cumulable avec le déficit foncier reportable sur le revenu global jusqu’à 21 400 €/an.
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun, parfois nommé « statut du bailleur privé » ou « plan Relance Logement », est un cadre fiscal créé par l’article 12 octies de la loi de finances pour 2026. Il instaure un mécanisme d’amortissement déductible des revenus fonciers pour les particuliers qui investissent dans un logement neuf ou ancien à rénover, destiné à la location nue en résidence principale.
Contrairement au Pinel, l’avantage ne prend pas la forme d’une réduction d’impôt forfaitaire. Le bailleur déduit chaque année une fraction de la valeur de son bien (l’amortissement) des loyers encaissés. C’est la logique du LMNP au réel, transposée pour la première fois à la location nue. Le revenu foncier imposable s’en trouve fortement réduit voire annulé : le surplus génère un déficit foncier reportable sur le revenu global.
Le Pinel s’étant éteint au 31 décembre 2024 sans successeur immédiat, les ventes immobilières ont reculé de 3 % au premier trimestre 2026 selon les Notaires du Grand Paris. Le législateur a donc cherché une formule plus pérenne, calée sur la détention longue et la qualité du logement plutôt que sur une réduction d’impôt « coup de pouce ». Le dispositif s’applique aux acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028, avec une mise en location dans les douze mois suivants.
Comment fonctionne l’amortissement Jeanbrun ?
Le mécanisme central du dispositif est l’amortissement comptable du bien sur la durée de location. La base amortissable correspond à 80 % du prix d’acquisition du logement frais inclus, les 20 % restants étant réputés correspondre à la valeur du terrain (non amortissable). Pour un appartement payé 250 000 € frais de notaire compris, la base amortissable s’élève donc à 200 000 €.
Les taux d’amortissement selon le type de location
Le taux d’amortissement annuel varie selon deux paramètres : la nature du logement (neuf ou ancien à rénover) et le niveau de loyer choisi. Plus le loyer est modéré plus le taux d’amortissement est généreux. Voici la grille appliquée :
| Niveau de loyer | Logement neuf | Logement ancien rénové | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire (-15 %) | 3,5 %/an | 3 %/an | 8 000 € |
| Social (-30 %) | 4,5 %/an | 3,5 %/an | 10 000 € |
| Très social (-45 %) | 5,5 %/an | 4 %/an | 12 000 € |
Le plafond annuel s’apprécie par foyer fiscal et non par bien. Un investisseur qui détient deux logements éligibles ne peut donc pas additionner les plafonds. Pour les couples mariés ou pacsés, l’enveloppe reste la même que pour un célibataire.
Exemple chiffré : un appartement neuf à 250 000 € à Lyon
Prenons un cas concret. Vous achetez un appartement neuf de 50 m² à Lyon (zone A) pour 250 000 € frais inclus, loué en niveau intermédiaire à 14,49 €/m², soit 725 € mensuels (8 700 €/an). Votre tranche marginale d’imposition (TMI) est de 30 %.
La base amortissable est de 200 000 € à un taux de 3,5 % : l’amortissement annuel s’élève à 7 000 €. À cela s’ajoutent les charges déductibles classiques (taxe foncière, intérêts d’emprunt, gestion, assurance) pour environ 4 500 €/an. Les charges totales (11 500 €) dépassent les loyers (8 700 €) : le revenu foncier imposable tombe à zéro. Le déficit de 2 800 € s’impute sur le revenu global. À la TMI 30 %, cela représente une économie d’impôt d’environ 2 940 € la première année, renouvelée tant que le mécanisme tourne.
Quels biens et quels locataires sont éligibles ?
Le dispositif ne s’applique pas à tous les logements ni à tous les locataires. Les conditions sont précises : leur non-respect entraîne la perte rétroactive de l’avantage fiscal avec rappel d’impôt et pénalités.
Les biens concernés : collectif neuf ou ancien rénové
Seuls les logements situés dans un immeuble collectif (appartements en copropriété) ouvrent droit au dispositif. Les maisons individuelles ne sont pas éligibles malgré un amendement débattu lors du vote. Deux catégories sont concernées :
- Les logements neufs acquis directement auprès d’un promoteur en VEFA ou achevés depuis moins de cinq ans
- Les logements anciens rénovés, sous réserve de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du coût total de l’opération avec une cible énergétique d’au moins classe D après rénovation
Le seuil de 30 % se calcule sur le prix total (achat + travaux). Pour un bien acheté 150 000 €, il faut donc engager au moins 65 000 € de travaux. Cette condition rapproche le dispositif du déficit foncier classique avec un cumul d’avantages possible.
Les conditions de location à respecter
Le bailleur s’engage à louer le bien pendant 9 ans minimum, en location nue uniquement, à titre de résidence principale du locataire. Une rupture anticipée entraîne la remise en cause de tous les amortissements pratiqués sauf cas de force majeure (décès, invalidité, perte d’emploi). Le bailleur ne peut pas louer à un membre de son foyer fiscal ni à un ascendant ou descendant direct : la règle ferme la porte aux montages familiaux du type « logement étudiant pour son enfant ».
Les plafonds de loyers selon les zones
Le loyer est plafonné par mètre carré et varie selon la zone géographique du bien ainsi que le niveau choisi. Les plafonds s’inspirent du barème du logement intermédiaire institutionnel avec décotes pour les niveaux social et très social :
| Zone | Loyer intermédiaire (€/m²) | Loyer social (-15 %) | Loyer très social (-30 %) |
|---|---|---|---|
| Zone A bis (Paris et proche couronne) | 19,51 € | 16,58 € | 13,66 € |
| Zone A (grandes métropoles) | 14,49 € | 12,32 € | 10,14 € |
| Zone B1 (villes moyennes) | 11,68 € | 9,93 € | 8,18 € |
| Zone B2 / C (autres communes) | 10,15 € | 8,63 € | 7,11 € |
Un coefficient de surface s’applique pour les petits logements : plus la surface est faible, plus le plafond au mètre carré est élevé. Cette mesure évite de pénaliser les bailleurs qui investissent sur le segment des studios et T1.
Les plafonds de ressources des locataires
Au-delà du loyer, le dispositif impose des plafonds de ressources au locataire, calculés sur le revenu fiscal de référence n-2. Pour un célibataire en zone A en 2026, le plafond avoisine 41 000 € pour le niveau intermédiaire et descend autour de 22 000 € pour le très social.
La condition de ressources du locataire ne se vérifie qu’à la signature du bail, pas chaque année. Si les revenus du locataire augmentent ensuite, l’avantage Jeanbrun n’est pas remis en cause. À chaque relocation en revanche, il faudra vérifier que le nouveau locataire respecte bien le plafond en vigueur.
Jeanbrun, LMNP, déficit foncier : quel dispositif choisir ?
Le Jeanbrun n’est qu’un cadre parmi d’autres. Selon votre situation, le LMNP au réel ou le régime réel des revenus fonciers peuvent rester plus pertinents. Voici un comparatif synthétique des trois régimes les plus utilisés :
| Critère | Jeanbrun | LMNP au réel | Déficit foncier classique |
|---|---|---|---|
| Type de location | Nue, résidence principale | Meublée | Nue, libre |
| Engagement de durée | 9 ans minimum | Aucun | 3 ans après imputation |
| Amortissement déductible | Oui (3 à 5,5 %) | Oui (2 à 4 %) | Non |
| Plafond annuel | 8 000 à 12 000 € | Sans plafond | 10 700 € sur revenu global |
| Plafond de loyer imposé | Oui | Non | Non |
| Plafond de ressources locataire | Oui | Non | Non |
| Réintégration amortissements à la revente | Non | Oui (depuis 2025) | Sans objet |
| Cumul avec déficit foncier | Oui (jusqu’à 21 400 €/an) | Non | Plafond 10 700 €/an |
Le grand atout du Jeanbrun face au LMNP au réel est l’absence de réintégration des amortissements à la revente. Depuis la refonte fiscale du LMNP au 1er janvier 2025, les amortissements pratiqués en location meublée gonflent la plus-value imposable, transformant l’avantage en simple report d’impôt. Le Jeanbrun préserve une véritable économie d’impôt non récupérée à la sortie. À l’inverse, le LMNP reste plus souple (pas d’engagement de durée, pas de plafond de loyer) : pour un bailleur prêt à louer en meublé sur le segment étudiant ou l’achat d’un LMNP en occasion, il garde toute sa pertinence.
Les avantages et inconvénients du dispositif Jeanbrun
Avant de signer un acte d’achat sous régime Jeanbrun, il convient de peser objectivement les forces et les faiblesses du mécanisme. Ce cadre fiscal n’est pas universellement gagnant : il sert certains profils en désavantageant d’autres.
Avantages
- Amortissement jusqu’à 12 000 €/an déductibles des loyers, soit jusqu’à 3 600 € d’économie d’impôt annuelle à la TMI 30 %
- Aucun zonage géographique : applicable partout en France
- Cumul possible avec le déficit foncier reportable sur le revenu global jusqu’à 21 400 €/an
- Pas de réintégration des amortissements à la revente
- Visibilité de trois ans pour préparer son projet (jusqu’au 31 décembre 2028)
- Compatibilité avec les biens anciens à rénover
Inconvénients
- Engagement de location de 9 ans avec sanctions en cas de rupture anticipée
- Location nue obligatoire : exit la location meublée et la courte durée
- Plafonds de loyers contraignants en zone tendue
- Plafonds de ressources des locataires
- Interdiction de louer à un membre de la famille proche
- Limitation aux logements collectifs (pas de maisons individuelles)
- Avantage fiscal plafonné par foyer (pas cumulable sur plusieurs biens)
Notre avis : pour qui le Jeanbrun est-il pertinent ?
Le dispositif Jeanbrun est intéressant mais pas pour tout le monde. Trois profils tirent leur épingle du jeu. Les contribuables fortement imposés (TMI 30 % et plus) y trouvent un avantage fiscal solide et durable : à TMI 41 %, un amortissement de 8 000 € génère 3 280 € d’économie annuelle, soit environ 30 000 € sur les 9 ans d’engagement. Pour les contribuables soumis à l’IFI, l’amortissement réduit la base imposable sur les revenus.
Les investisseurs intéressés par l’ancien à rénover bénéficient d’un cumul rare entre amortissement Jeanbrun et déficit foncier sur les travaux. Sur les premières années, le déficit foncier absorbe les gros travaux, puis l’amortissement prend le relais pour la durée résiduelle. Cette combinaison peut neutraliser fiscalement le bien pendant l’essentiel de l’engagement.
Les bailleurs en quête de stabilité qui apprécient un locataire à revenu modéré, plus susceptible de rester longtemps dans le logement, y verront un cadre cohérent avec leur stratégie. Le plafond de loyer limite mécaniquement le taux d’effort du locataire : le risque d’impayés s’en trouve réduit.
Si vous comptez louer en meublé, viser une rentabilité brute supérieure à 7 % en zone tendue ou conserver la liberté de revente avant 9 ans, le Jeanbrun n’est pas le bon véhicule. Les plafonds de loyers brident la rentabilité dans les marchés où le loyer libre est nettement plus élevé. La pénalité fiscale en cas de revente anticipée peut effacer plusieurs années d’économie d’impôt.
Notre conseil : ne signez pas un projet Jeanbrun sans avoir simulé sur 9 ans le gain fiscal total, les charges et la valeur de revente probable. Une opération séduisante l’année 1 peut se révéler médiocre une fois le bilan posé, surtout dans un secteur peu liquide. Comparez systématiquement le rendement net après impôts avec celui d’une SCPI européenne ou d’un investissement via PER ou assurance vie : la pierre n’a pas le monopole de la performance après fiscalité.
FAQ sur le dispositif Jeanbrun
Quelle est la différence entre le Pinel et le Jeanbrun ?
Le Pinel offrait une réduction d’impôt forfaitaire (12 à 21 % du prix selon la durée) accordée dès la première année. Le Jeanbrun fonctionne par amortissement annuel déductible des loyers, sans réduction d’impôt immédiate mais avec un effet cumulé sur toute la durée. Le Pinel imposait un zonage strict : le Jeanbrun s’applique partout en France. Le Pinel était réservé au neuf : le Jeanbrun couvre aussi l’ancien à rénover.
Quel est le plafond de loyer du dispositif Jeanbrun ?
Le plafond varie selon la zone et le niveau choisi. En zone A bis (Paris et proche couronne), il atteint 19,51 €/m² pour le loyer intermédiaire et descend à 13,66 €/m² pour le très social. En zone B2 ou C, le plafond intermédiaire tombe à 10,15 €/m² avec un plancher à 7,11 €/m² pour le très social.
Qui est éligible au dispositif Jeanbrun ?
Tout particulier fiscalement domicilié en France peut bénéficier du dispositif, à condition d’acquérir un logement collectif neuf ou ancien rénové, de le louer nu en résidence principale pendant au moins 9 ans, de respecter les plafonds de loyers et ressources, sans louer à un membre de son foyer fiscal. Les SCI familiales soumises à l’impôt sur le revenu sont également éligibles ; les SCI à l’IS ne le sont pas.
Peut-on cumuler le Jeanbrun avec le déficit foncier ?
Oui : c’est même l’un des principaux atouts du dispositif. Sur les premières années d’un projet ancien à rénover, le bailleur peut absorber les gros travaux via le déficit foncier (jusqu’à 21 400 €/an reportables sur le revenu global pour les rénovations énergétiques jusqu’en 2027), puis basculer sur l’amortissement Jeanbrun une fois les travaux amortis.
Les amortissements sont-ils réintégrés à la revente ?
Non. Contrairement au LMNP au réel dont les amortissements sont depuis 2025 réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable, le Jeanbrun préserve l’avantage fiscal à la sortie. Le bailleur conserve donc une véritable économie d’impôt sans simple report.
Peut-on louer un bien Jeanbrun en saisonnier ?
Non. Le dispositif impose une location nue en résidence principale. Toute location meublée, courte durée ou saisonnière fait perdre le bénéfice de l’amortissement Jeanbrun avec rappel rétroactif des avantages déjà obtenus. Pour la location courte durée, mieux vaut se tourner vers la fiscalité après la réforme Le Meur.
Que se passe-t-il si je revends avant 9 ans ?
La revente anticipée entraîne la remise en cause rétroactive des amortissements pratiqués, avec rappel d’impôt et intérêts de retard (0,20 % par mois). Seules trois situations exonèrent de cette pénalité : décès, invalidité ou licenciement. La démission ou rupture conventionnelle ne suffit pas.
Combien d’économie d’impôt peut-on espérer sur 9 ans ?
Pour un investissement de 250 000 € en niveau intermédiaire neuf, l’amortissement annuel s’élève à 7 000 € (3,5 % de 200 000 €). À une TMI de 30 %, le gain fiscal direct atteint 2 100 € par an : environ 18 900 € sur 9 ans. En cumulant avec le déficit foncier généré par les charges courantes et les intérêts d’emprunt, l’économie totale peut grimper à 25 000 ou 30 000 € sur la durée.
Peut-on combiner Jeanbrun et SCI familiale ?
Oui, à condition que la SCI soit translucide fiscalement (imposée à l’impôt sur le revenu plutôt qu’à l’impôt sur les sociétés). Chaque associé déclare alors sa quote-part de revenus fonciers et bénéficie proportionnellement de l’amortissement. Une holding SCI mère à l’IS, en revanche, exclut le bénéfice du Jeanbrun.
