Chaque propriétaire bailleur doit choisir, au moment de sa déclaration, entre deux régimes d’imposition pour ses revenus fonciers : le micro-foncier ou le régime réel. Ce choix conditionne directement votre impôt. La déclaration 2026 a ouvert le 9 avril : voici tout ce qu’il faut savoir pour ne pas payer plus que nécessaire.
Attention : les revenus fonciers concernent uniquement la location nue (appartement ou maison non meublés). Si vous louez en meublé, vous relevez du régime LMNP, qui obéit à des règles différentes.
Revenus fonciers : de quoi parle-t-on exactement ?
Les revenus fonciers désignent les loyers perçus dans le cadre d’une location non meublée. Ils englobent les loyers bruts encaissés ainsi que certains remboursements de charges par le locataire. Si vous détenez des parts de SCPI, vos revenus de SCPI entrent également dans cette catégorie fiscale et s’ajoutent à vos loyers lors de la déclaration.
Ces revenus s’ajoutent à votre revenu global et sont imposés à votre tranche marginale d’imposition (TMI), plus les prélèvements sociaux à 17,2 %. À noter que depuis 2026, un taux dérogatoire de 9,2 % s’applique à certains revenus du patrimoine, dont les revenus fonciers. Cette évolution introduite dans la loi de finances pour 2026 qui peut, dans certains cas, alléger la facture sociale.
Si vous déclarez vos loyers pour la première fois ou si vous envisagez d’arbitrer entre les deux régimes, la question centrale est la suivante : vos charges représentent-elles plus ou moins de 30 % de vos loyers bruts annuels ?
Le régime micro-foncier : la simplicité avec un abattement forfaitaire
Le micro-foncier s’applique automatiquement dès lors que vos revenus fonciers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 €. L’administration fiscale applique alors un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant brut de vos loyers. Vous n’avez pas à justifier vos charges ni à produire de comptabilité.
Concrètement, si vous percevez 8 400 € de loyers par an (700 € par mois), l’abattement représente 2 520 €. Vous serez imposé sur 5 880 € seulement. La déclaration se fait en case 4BE du formulaire 2042 classique, sans pièce annexe.
Le micro-foncier est idéal si vos charges réelles sont inférieures à 30 % de vos loyers : c’est souvent le cas d’un bien sans emprunt ni gros travaux.
En revanche, ce régime ne permet pas de déduire un déficit foncier, ni de reporter des charges réelles supérieures à l’abattement. Si votre bien génère des dépenses importantes (travaux de rénovation, intérêts d’un crédit en cours, frais de gestion élevés), le régime réel sera plus avantageux.
Le régime réel : déduire vos charges une par une
Au régime réel, vous déclarez vos loyers bruts et en déduisez l’ensemble des charges effectivement supportées dans l’année. Ce régime s’impose automatiquement si vos revenus fonciers dépassent 15 000 € par an. Vous pouvez toutefois y opter volontairement même en dessous de ce seuil, à condition de vous y engager pour 3 ans minimum.
Les charges déductibles au régime réel sont les suivantes : intérêts d’emprunt et frais de dossier, taxe foncière, dépenses d’entretien et de réparation, travaux d’amélioration (hors construction ou reconstruction), frais de gestion et d’agence, primes d’assurance, charges de copropriété non récupérables. La déclaration nécessite de remplir le formulaire 2044 en plus du formulaire 2042.
Si vous optez pour le régime réel alors que vos revenus sont inférieurs à 15 000 €, vous ne pourrez pas revenir au micro-foncier avant 3 ans. Analysez vos charges sur la durée avant de vous engager.
Les détenteurs de parts de SCPI relèvent aussi des revenus fonciers : la fiscalité des SCPI obéit aux mêmes règles.
Micro-foncier ou régime réel : un calcul simple pour décider
Le point de basculement est mécanique. Le micro-foncier applique 30 % d’abattement. Si vos charges réelles représentent plus de 30 % de vos loyers bruts, le régime réel vous fait payer moins d’impôt. Si elles sont inférieures à 30 %, le micro-foncier est plus favorable.
Exemple concret : vous percevez 10 000 € de loyers par an. Votre TMI est à 30 %. Vous avez 3 500 € de charges réelles (intérêts de crédit 2 000 € + taxe foncière 800 € + frais de gestion 700 €). Au micro-foncier, votre base imposable est de 7 000 € (abattement 30 %). Au régime réel, elle est de 6 500 € (10 000 € – 3 500 €). L’écart d’impôt est faible ici : environ 150 € en faveur du réel. Mais si vous avez des travaux de 4 000 € en plus, le régime réel devient clairement gagnant.
Nous vous conseillons de faire ce calcul chaque année et d’anticiper les années de gros travaux. Une bonne solution de gestion locative peut vous aider à suivre précisément vos charges déductibles au fil de l’année.
Déficit foncier : quand vos charges dépassent vos loyers
Au régime réel, si vos charges dépassent vos revenus fonciers, vous créez un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (et jusqu’à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ ou aux conditions du label BBC). L’excédent se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
C’est l’un des derniers leviers de défiscalisation accessibles aux propriétaires bailleurs. Un bien qui nécessite d’importants travaux de remise en état peut ainsi générer plusieurs milliers d’euros d’économie fiscale sur le revenu global. Notre guide sur le déficit foncier détaille les stratégies d’optimisation.
Déclaration 2026 : les dates et les nouveautés à retenir
Le service de déclaration en ligne a ouvert le 9 avril 2026. Les dates limites varient selon le département : entre le 21 mai et le 4 juin 2026 pour la déclaration en ligne. Pour une déclaration papier, la date butoir était le 19 mai 2026 à minuit.
Deux évolutions notables s’appliquent aux revenus 2025 déclarés en 2026 :
- Un nouveau dispositif permet désormais de déduire une quote-part du prix d’achat de votre bien immobilier destiné à la location nue, à la manière d’un amortissement. Ce mécanisme, inspiré du régime LMNP au réel, représente une avancée significative pour les bailleurs en location nue.
- Un taux dérogatoire de 9,2 % s’applique désormais aux prélèvements sociaux sur certains revenus du patrimoine, incluant les revenus fonciers.
Si vous déclarez vos revenus fonciers pour la première fois, pensez également à la distinction avec le régime LMNP. Si vous louez un bien meublé, les règles sont entièrement différentes et potentiellement plus avantageuses. Notre guide sur la déclaration des revenus LMNP en 2026 détaille ce régime spécifique.
Questions fréquentes sur la déclaration des revenus fonciers
Voici les interrogations les plus courantes que nous recevons sur ce sujet.
Quelle est la différence entre revenus fonciers et revenus LMNP ?
Les revenus fonciers concernent uniquement les locations nues (non meublées). Les locations meublées relèvent du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), sous le statut LMNP ou LMP. Les règles de déduction, les formulaires et les avantages fiscaux sont différents dans les deux cas.
Peut-on cumuler micro-foncier et régime réel sur plusieurs biens ?
Non. Le choix du régime s’applique à l’ensemble de vos revenus fonciers, tous biens confondus. Si vous optez pour le régime réel sur un bien, tous vos autres biens en location nue y sont également soumis. Il n’est pas possible d’utiliser le micro-foncier pour un bien et le régime réel pour un autre.
Peut-on déduire les travaux réalisés par un artisan au régime réel ?
Oui, sous conditions. Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles au régime réel. En revanche, les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles : ils s’ajoutent au prix de revient du bien. Pour les gros travaux, il convient de faire la distinction avec votre comptable ou conseiller fiscal.
Que se passe-t-il si je déclare le mauvais régime par erreur ?
Une erreur lors de la déclaration peut être corrigée via la procédure de réclamation contentieuse auprès de votre centre des impôts, dans un délai de 3 ans suivant la déclaration initiale. Si l’erreur vous a conduit à payer trop d’impôt, vous pouvez demander un remboursement. Le service de correction en ligne sur impots.gouv.fr permet également de corriger certaines erreurs après la date limite de dépôt.
Le nouveau dispositif de déduction du prix d’achat est-il automatique ?
Non, ce dispositif introduit par la loi de finances 2026 nécessite une déclaration explicite et s’applique à des conditions précises définies par le décret d’application. Nous vous conseillons de consulter la notice du formulaire 2044 ou un conseiller fiscal pour vérifier votre éligibilité avant de le mobiliser.
Comment calculer son impôt sur les revenus fonciers ?
Au micro-foncier : appliquez 30 % d’abattement sur vos loyers bruts, puis multipliez par votre TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Au régime réel : soustrayez vos charges déductibles des loyers bruts, puis appliquez votre TMI plus les prélèvements sociaux sur le solde positif. Si le solde est négatif, vous générez un déficit foncier déductible du revenu global.
