L’amortissement LMNP est le levier fiscal le plus puissant du régime réel : il permet de neutraliser tout ou partie de l’impôt sur vos loyers meublés pendant 20 à 30 ans, sans jamais sortir un euro. Concrètement, vous déduisez chaque année une fraction du prix d’acquisition du bien (hors terrain) et du mobilier, ce qui réduit d’autant votre résultat imposable.
Encore faut-il savoir calculer correctement cette charge fictive, choisir les bonnes durées par composant et respecter les règles du BOFiP. C’est ce que nous vous détaillons, avec la méthode, un cas concret chiffré à 250 000 € et l’impact du PLF 2025 sur la plus-value à la revente à partir de 2026.
L’amortissement LMNP réservé au régime réel réduit votre résultat imposable via une charge non décaissée. Bâti amorti sur 25 à 40 ans, mobilier sur 5 à 10 ans, terrain jamais amortissable (15 à 20 % du prix). Sur un bien à 250 000 €, l’amortissement annuel avoisine 9 000 € et permet d’annuler l’impôt sur les loyers pendant plus de 20 ans. Nouveauté 2026 : depuis le PLF 2025, les amortissements sont réintégrés au calcul de la plus-value à la revente pour les biens acquis à partir du 15 février 2025.
Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?
L’amortissement est une écriture comptable qui traduit la dépréciation d’un bien dans le temps. Appliqué au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), il permet de répartir le prix d’acquisition d’un logement et de son mobilier sur plusieurs années, sous forme de charge fictive déductible du résultat locatif.
Autrement dit, vous ne payez pas cette somme mais vous la déduisez de vos loyers avant imposition. Cette mécanique diminue votre base imposable et, dans la plupart des cas, ramène l’impôt sur les revenus locatifs à zéro pendant de longues années. À noter que l’amortissement n’existe pas en location nue : c’est un avantage exclusif de la location meublée au régime réel.
Une charge fictive, pas une sortie d’argent
Contrairement aux intérêts d’emprunt, à la taxe foncière ou aux travaux, l’amortissement n’entraîne aucun décaissement. Vous ne signez pas de chèque, aucun virement ne quitte votre compte. C’est une simple opération comptable qui reflète l’usure théorique du bien. Cette particularité en fait un outil d’optimisation redoutable : il réduit l’impôt sans réduire votre trésorerie.
Amortissement immobilier et amortissement mobilier
Deux catégories d’actifs peuvent être amorties. L’immobilier (le bâti) se déprécie lentement : les durées retenues vont de 25 à 40 ans selon la nature du composant. Le mobilier, l’électroménager et les aménagements intérieurs s’usent plus vite, avec des durées comprises entre 5 et 10 ans. Le terrain, lui, n’est jamais amortissable puisqu’il ne perd pas de valeur.
Pourquoi le régime réel est indispensable pour amortir ?
Un point capital à retenir : l’amortissement est réservé au régime réel d’imposition. Si vous restez au micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers (30 % pour les meublés de tourisme non classés) mais vous perdez la possibilité d’amortir. Le choix du régime conditionne donc tout votre schéma d’optimisation.
Le micro-BIC s’applique automatiquement en dessous de 77 700 € de recettes annuelles pour la location meublée classique. Au delà, le régime réel devient obligatoire. Rien n’empêche d’opter volontairement pour le réel dès le premier euro : dans la plupart des cas, c’est fiscalement plus avantageux dès que vos charges déductibles dépassent 50 % des loyers.
Micro-BIC ou régime réel : le comparatif chiffré
Pour vous aider à trancher, voici les seuils clés et les avantages de chaque régime :
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Plafond de loyers | 77 700 € / an | Illimité |
| Abattement forfaitaire | 50 % | Aucun |
| Déduction des charges réelles | Non | Oui (intérêts, taxe foncière, travaux, comptable) |
| Amortissement du bien | Non | Oui (bâti, mobilier, travaux) |
| Complexité comptable | Faible | Élevée (liasse 2031, tableau d’amortissement) |
| Bascule pertinente si | Charges < 50 % des loyers | Charges > 50 % des loyers |
Dans les faits, dès qu’un investisseur rembourse un crédit récent (intérêts élevés) ou vient d’engager des travaux, le régime réel devient plus rentable. L’amortissement fait souvent basculer la balance : cumulé aux charges réelles, il ramène le résultat imposable à zéro sur 15 à 25 ans.
L’option pour le régime réel est irrévocable pendant deux exercices consécutifs. Passé ce délai, elle se reconduit tacitement chaque année. Réfléchissez avant de basculer : la comptabilité coûte 300 à 800 € par an à un expert-comptable spécialisé LMNP.
Comment calculer l’amortissement LMNP en 5 étapes ?
La méthode de calcul repose sur une décomposition rigoureuse du prix d’acquisition puis sur l’application d’une durée d’amortissement propre à chaque composant. Voici la marche à suivre.
Étape 1 : ventiler le prix entre bâti, terrain et mobilier
Le terrain n’étant pas amortissable, il faut l’isoler dès l’achat. À défaut d’évaluation précise dans l’acte notarié, la répartition usuelle retient 15 à 20 % pour le terrain et 80 à 85 % pour le bâti. Cette ventilation dépend du contexte : en centre-ville dense, la part terrain peut monter à 25 % ; en zone rurale, elle descend parfois sous 10 %.
Le mobilier fait l’objet d’un traitement distinct : ameublement complet, électroménager, vaisselle, literie. Ces éléments s’amortissent séparément du bâti, sur des durées beaucoup plus courtes.
Étape 2 : établir la base amortissable
La base amortissable du bâti se calcule ainsi : prix du bâti + frais de notaire au prorata + frais d’agence au prorata + travaux affectés au bâti. Les frais d’acquisition (7 à 8 % dans l’ancien, 2 à 3 % dans un logement acheté en VEFA) sont réintégrés au coût d’acquisition, ce qui augmente mécaniquement l’amortissement annuel.
Étape 3 : choisir les durées par composant
Le régime réel LMNP retient une approche par composants, chacun ayant sa propre durée. Voici les fourchettes couramment admises par l’administration fiscale :
| Composant | Durée d’amortissement | Taux annuel |
|---|---|---|
| Gros œuvre et structure | 50 à 80 ans | 1,25 à 2 % |
| Toiture | 20 à 25 ans | 4 à 5 % |
| Façade et étanchéité | 15 à 20 ans | 5 à 6,7 % |
| Installations électriques et plomberie | 20 à 30 ans | 3,3 à 5 % |
| Aménagements intérieurs | 10 à 15 ans | 6,7 à 10 % |
| Mobilier et électroménager | 5 à 10 ans | 10 à 20 % |
| Gros travaux de rénovation | 10 à 20 ans | 5 à 10 % |
| Terrain | Non amortissable | 0 % |
La plupart des comptables LMNP retiennent une durée moyenne pondérée de 25 à 30 ans pour le bâti dans son ensemble. C’est une simplification acceptée par l’administration si elle reste cohérente avec l’état réel du bien.
Étape 4 : calculer l’amortissement annuel linéaire
La formule est simple : amortissement annuel = base amortissable divisée par la durée en années. L’amortissement est linéaire c’est à dire identique chaque année. Pour la première année de mise en location, on applique un prorata temporis : si le bien est loué à partir du 1er juillet, seule la moitié de l’amortissement annuel est déductible.
Étape 5 : tenir la comptabilité et conserver les justificatifs
Au régime réel, vous devez déposer chaque année la liasse fiscale n°2031 accompagnée du tableau des immobilisations et des amortissements (formulaire 2033-C). Conservez toutes les factures : acte notarié, devis de travaux, factures d’électroménager. En cas de contrôle, l’administration vérifie la cohérence des durées et l’existence des justificatifs.
Cas pratique chiffré : un appartement à 250 000 €
Prenons l’exemple d’un investisseur qui achète un appartement meublé à Lyon pour 250 000 € frais d’agence inclus, avec 20 000 € de frais de notaire et 10 000 € de mobilier neuf. Il souhaite le louer 1 200 € par mois soit 14 400 € de loyers annuels.
Voici la ventilation retenue :
| Composant | Base amortissable | Durée | Amortissement annuel |
|---|---|---|---|
| Terrain (15 %) | 37 500 € | Non amortissable | 0 € |
| Bâti (85 %) + notaire au prorata | 229 500 € | 30 ans | 7 650 € |
| Mobilier | 10 000 € | 7 ans | 1 428 € |
| Total amortissement annuel | 9 078 € |
Résultat concret : sur 14 400 € de loyers, une fois déduits l’amortissement (9 078 €), les intérêts d’emprunt (estimés à 4 500 € en début de crédit), la taxe foncière (1 200 €), l’assurance PNO (150 €) et les honoraires du comptable (500 €), le résultat imposable devient négatif. L’investisseur ne paie donc aucun impôt sur ses loyers meublés cette année là. Les amortissements non utilisés (voir plus bas, ils ne peuvent créer de déficit) sont reportés sans limitation de durée sur les exercices suivants.
Sur cet exemple, l’amortissement seul représente plus de 180 000 € de charges fictives déductibles sur 20 ans. À une tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, cela équivaut à près de 85 000 € d’économies d’impôt cumulées sans jamais avoir décaissé un euro. C’est ce qui fait du LMNP réel un des placements les plus efficaces fiscalement en 2026.
Les 3 pièges à éviter avec l’amortissement LMNP
Ce mécanisme, aussi puissant soit il, obéit à des règles strictes. Trois erreurs reviennent régulièrement chez les investisseurs débutants et peuvent déclencher un redressement.
Piège 1 : croire que l’amortissement peut créer un déficit
L’article 39C du Code général des impôts pose une règle claire : l’amortissement ne peut pas générer de déficit LMNP. Il ne peut réduire le résultat qu’à hauteur du bénéfice avant amortissement. Autrement dit, si vos charges classiques (intérêts, taxe foncière, travaux) dépassent déjà vos loyers, l’amortissement de l’année est simplement reporté sans limite de durée jusqu’à ce qu’il puisse s’imputer.
Cette règle protège l’investisseur : les amortissements non consommés ne se perdent pas. Ils constituent une réserve fiscale qui neutralisera vos loyers pendant des décennies.
Piège 2 : oublier d’isoler le terrain
Amortir la totalité du prix d’acquisition sans ventiler la part terrain est l’erreur la plus fréquente. Elle génère mécaniquement un amortissement surévalué de 15 à 20 % avec un risque de rejet en cas de contrôle. La ventilation doit reposer sur des références locales (marché du terrain nu) ou sur des ratios usuellement admis (15 à 20 %).
Piège 3 : sous-estimer les obligations comptables
Le régime réel LMNP impose une comptabilité en partie double, un livre journal, un livre des immobilisations et le dépôt annuel de la liasse fiscale 2031. Sans expert-comptable spécialisé, le risque d’erreur est réel et coûteux : refus de déductions, réintégration d’amortissements contestés, redressement avec pénalités. Il convient de prévoir 400 à 800 € par an pour un comptable LMNP en ligne.
Amortissement LMNP à la revente : ce qui a changé en 2026
Jusqu’à récemment, l’amortissement LMNP présentait un avantage majeur : il neutralisait l’impôt pendant la détention sans impacter la plus-value à la revente, calculée selon le régime des particuliers (abattement pour durée de détention, exonération totale au bout de 30 ans). Cet avantage vient d’être remis en cause.
Le PLF 2025 a acté une réforme structurante : pour les biens LMNP acquis à partir du 15 février 2025, les amortissements pratiqués sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Concrètement, la valeur d’acquisition est diminuée du cumul des amortissements déjà déduits, ce qui augmente mécaniquement la plus-value taxable.
Sur notre exemple à 250 000 €, si le bien est revendu 320 000 € au bout de 15 ans après 135 000 € d’amortissements pratiqués, la plus-value taxable ne sera plus de 70 000 € (comme avant la réforme) mais de 205 000 € avant abattement pour durée de détention. Le calcul reste avantageux à long terme grâce aux abattements progressifs mais l’écart avec l’ancien régime peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Les biens acquis avant le 15 février 2025 restent régis par l’ancien régime : l’amortissement n’impacte pas la plus-value. Cette différence de traitement crée un effet de seuil important à prendre en compte dans toute nouvelle acquisition.
Faut-il un expert-comptable pour son LMNP ?
Sur le papier, rien n’oblige un investisseur LMNP à recourir à un expert-comptable. Dans les faits, la complexité du régime réel et le formalisme de la liasse 2031 rendent l’accompagnement quasi indispensable. Le coût varie de 300 à 800 € par an selon le prestataire mais ce montant est lui même déductible des loyers.
Deux options s’offrent à vous selon la taille de votre patrimoine :
Solution en ligne (300 à 500 €/an)
- Coût maîtrisé, interface intuitive
- Idéal pour 1 à 3 biens simples
- Dépôt automatique de la liasse fiscale
- Chat avec un comptable en cas de doute
Expert-comptable classique (600 à 1200 €/an)
- Coût plus élevé mais accompagnement complet
- Pertinent au delà de 3 biens ou en cas de montage complexe (SCI IS, holding)
- Conseil patrimonial personnalisé
- Optimisation sur mesure des ventilations et durées
Faire soi même est théoriquement possible mais nous ne le recommandons qu’aux investisseurs à l’aise avec la comptabilité d’entreprise. Une erreur sur la ventilation, sur une durée d’amortissement ou un oubli dans la liasse peut coûter plusieurs milliers d’euros en redressement.
Avant d’arbitrer, vous pouvez comparer votre situation avec celle d’un investisseur en LMNP occasion sur le marché secondaire ou avec le régime des revenus fonciers en location nue, qui repose lui aussi sur un arbitrage entre micro et réel.
Quand l’amortissement LMNP est il particulièrement rentable ?
Certains profils tirent un bénéfice maximal de l’amortissement. Vous êtes concerné si vous cumulez plusieurs de ces caractéristiques :
- Vous êtes dans une tranche marginale d’imposition à 30 % ou 41 %
- Vous financez le bien à crédit sur 20 ans ou plus (intérêts élevés en début de prêt)
- Vous investissez dans l’ancien avec 8 % de frais de notaire
- Vous prévoyez de garder le bien au moins 10 ans
- Vous achetez un bien meublé complet dès l’origine (10 000 à 20 000 € de mobilier)
À l’inverse, si vous êtes dans une TMI à 11 %, si le bien est déjà remboursé ou si vous ne pouvez pas louer plus de 6 mois par an, l’écart entre micro-BIC et réel se resserre. Le montage change également si votre bien est loué en colocation meublée, où l’amortissement se combine avec des loyers plus élevés. Une simulation personnalisée est indispensable avant tout basculement. Pour approfondir le sujet fiscal, notre guide de la déclaration LMNP 2026 détaille toutes les étapes concrètes. Un investisseur qui hésite avec d’autres placements immobiliers peut aussi consulter notre analyse de la fiscalité des SCPI 2026 pour comparer les régimes.
FAQ sur l’amortissement LMNP
Comment calculer l’amortissement d’un bien LMNP ancien ?
Un bien ancien s’amortit exactement comme un bien neuf avec la même méthode par composants. La différence : les durées peuvent être ajustées selon l’état réel du logement. Un bien de 40 ans avec toiture rénovée récemment aura une toiture amortie sur 20 ans mais des installations électriques peut être amorties sur 15 ans seulement si elles sont vétustes. La valeur d’acquisition retenue est le prix d’achat effectif (pas la valeur d’origine du bien).
Le terrain est il amortissable en LMNP ?
Non, jamais. Le terrain ne se déprécie pas, il est donc exclu de la base amortissable. Il faut isoler sa quote-part dès l’acquisition, généralement 15 à 20 % du prix. Une ventilation trop favorable au bâti (par exemple 95 %) sera contestée par l’administration en cas de contrôle.
Peut on amortir le mobilier en LMNP ?
Oui, tout le mobilier et l’électroménager permettant au locataire d’occuper immédiatement le logement sont amortissables. Les durées vont de 5 à 10 ans selon la nature : 5 ans pour l’électroménager, 7 à 10 ans pour la literie et le mobilier lourd. Les petits équipements de moins de 500 € HT peuvent être passés directement en charge sur l’exercice.
Combien d’années amortit on un bien LMNP ?
La durée moyenne pondérée du bâti oscille entre 25 et 40 ans. Certains composants (gros œuvre, structure) peuvent atteindre 50 à 80 ans mais la simplification courante retient une durée globale de 25 à 30 ans pour la totalité du bâti. Le mobilier est amorti sur 5 à 10 ans, les travaux sur 10 à 20 ans.
L’amortissement LMNP peut il créer un déficit ?
Non, en vertu de l’article 39C du CGI. L’amortissement est limité au bénéfice avant amortissement de l’exercice. Les amortissements non utilisés sont reportés sans limite de durée sur les exercices suivants. En pratique, cela signifie que vous accumulez une réserve d’amortissements qui neutralisera vos loyers pendant 20 à 30 ans.
Que devient l’amortissement à la revente en 2026 ?
Pour les biens acquis à partir du 15 février 2025, les amortissements sont réintégrés au calcul de la plus-value à la revente (réforme PLF 2025). La valeur d’acquisition est diminuée du cumul des amortissements pratiqués, ce qui augmente mécaniquement la plus-value taxable. Pour les biens acquis avant cette date, l’ancien régime s’applique : l’amortissement n’impacte pas la plus-value.
Peut on cumuler amortissement LMNP et déficit foncier ?
Non, ce sont deux régimes fiscaux distincts. L’amortissement concerne les revenus BIC (location meublée), le déficit foncier concerne les revenus fonciers (location nue). Un bien loué meublé ne relève pas des revenus fonciers, il n’ouvre donc pas droit au déficit foncier. À l’inverse, un bien loué nu ne peut pas être amorti.
À partir de quel seuil de loyers passer au régime réel ?
Le régime réel devient obligatoire au delà de 77 700 € de recettes annuelles. En dessous, l’option pour le réel est volontaire et devient rentable dès que vos charges déductibles (amortissement inclus) dépassent 50 % des loyers. Dans la pratique, avec un crédit récent et 10 % de mobilier, le seuil de bascule est atteint quasi systématiquement.
Quelle est la différence entre amortissement linéaire et dégressif en LMNP ?
En LMNP, seul l’amortissement linéaire est autorisé pour l’immobilier. Chaque annuité est identique. Certains équipements spécifiques (informatique par exemple) peuvent bénéficier d’un amortissement dégressif mais cela concerne rarement l’investissement locatif meublé classique.
L’amortissement LMNP est il compatible avec la nue-propriété ?
Non. L’amortissement suppose la pleine propriété du bien et sa mise en location. Un investisseur en nue-propriété n’a ni la jouissance ni les revenus locatifs pendant le démembrement ; il ne peut donc pas amortir. C’est l’usufruitier (souvent un bailleur social) qui pratique l’amortissement le cas échéant.
