Dans le paysage immobilier français, deux termes reviennent fréquemment : LMNP et LMP. Ces sigles, qui semblent presque identiques, désignent pourtant des statuts fiscaux radicalement différents. Alors, comment les distinguer ? Et surtout, quel est le plus avantageux pour vous en tant qu’investisseur immobilier ? C’est ce que vous allez découvrir dans cet article.
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Qu’est-ce que le statut LMNP ?
Le LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel est un régime fiscal qui concerne les personnes qui mettent en location des logements meublés, sans que cette activité ne constitue leur principale source de revenus.
Les particularités du LMNP
En tant que LMNP, vos recettes locatives sont soumises au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce régime vous permet de déduire de vos revenus imposables les charges liées à votre activité de location meublée (amortissement du bien, intérêts d’emprunt, travaux, assurance…). De plus, le statut LMNP vous donne le droit de choisir entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC ou le régime réel.
Le régime micro-BIC, simple d’application, offre un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes locatives, avec un plafond de 72 600€ de recettes annuelles. Le régime réel, quant à lui, demande une tenue de comptabilité plus rigoureuse, mais permet de déduire l’ensemble des charges réelles et l’amortissement du bien, ce qui peut s’avérer plus avantageux si vous avez des charges importantes.
Et le statut LMP, c’est quoi ?
Le Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est un statut fiscal qui correspond aux personnes dont l’activité principale est la location meublée. Ce statut implique que les revenus tirés de cette activité soient supérieurs aux autres revenus du foyer fiscal.
Les spécificités du LMP
Comme pour le LMNP, les revenus tirés de la location meublée en LMP sont soumis au régime des BIC. Toutefois, le statut LMP offre des avantages supplémentaires.
Tout d’abord, le LMP ne connaît pas de plafond de recettes. Ensuite, le LMP peut bénéficier d’un régime d’exonération des plus-values professionnelles sous certaines conditions. Il permet aussi de déduire de son revenu global les déficits générés par l’activité de location meublée.
Enfin, le statut LMP offre une meilleure protection sociale que le LMNP. En effet, le LMP est affilié au régime des travailleurs indépendants (RSI) et bénéficie donc d’une couverture sociale équivalente à celle d’un travailleur non salarié.
LMNP ou LMP : quel statut choisir ?
Le choix entre le statut LMNP et LMP dépend de votre situation personnelle et de vos objectifs.
Si vous souhaitez simplement compléter vos revenus, le statut LMNP peut être la solution idéale. Il offre une fiscalité avantageuse et ne nécessite pas de se consacrer entièrement à l’activité de location.
Si, en revanche, vous envisagez de faire de la location meublée votre activité principale, le statut LMP est plus approprié. Il offre une meilleure protection sociale et des avantages fiscaux plus importants, notamment en matière de plus-values et de déficits.
Quelques points de vigilance
Quel que soit le statut que vous choisissez, il est important de se renseigner précisément sur les obligations qui lui sont associées. En LMNP comme en LMP, vous devrez respecter certaines règles, notamment en matière de déclaration de revenus et de tenue de comptabilité.
La location meublée, qu’elle soit exercée à titre non professionnel ou professionnel, nécessite également de respecter des normes précises en matière d’équipement du logement. Veillez à bien vous informer sur ces obligations pour éviter tout désagrément.
En résumé
Comprenez bien que le choix entre LMNP et LMP dépend essentiellement de votre situation personnelle et de vos objectifs en matière d’investissement immobilier. Il est donc crucial de bien se renseigner et, si nécessaire, de se faire accompagner par un expert pour choisir le statut le plus adapté à votre projet.
Les avantages fiscaux des statuts LMNP et LMP
Lorsque vous êtes investisseur en location meublée, le choix entre LMNP et LMP peut avoir des répercussions significatives sur votre fiscalité. En effet, chacun de ces statuts offre des avantages fiscaux spécifiques qui peuvent influer sur la rentabilité de votre investissement locatif.
Pour le statut LMNP, l’un des principaux avantages réside dans le choix du régime fiscal. Vous pouvez opter pour le régime micro-BIC qui offre un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes locatives, idéal si vos charges sont peu élevées. Si vos charges sont plus conséquentes, le régime réel vous permet de déduire l’ensemble de vos frais réels ainsi que l’amortissement de votre bien. De plus, en optant pour le régime LMNP, vous pouvez bénéficier du dispositif Censi-Bouvard qui vous permet de réduire votre impôt sur le revenu de 11% du montant de votre investissement réparti sur 9 ans.
Quant au statut LMP, ce dernier offre aussi des avantages fiscaux non négligeables. Le principal est l’exonération des plus-values immobilières sous certaines conditions : notamment si vous avez exercé l’activité de loueur en meublé professionnel pendant au moins 5 ans et que les recettes annuelles de votre activité sont inférieures à 90 000€. De plus, les déficits générés par votre activité de location meublée peuvent être déduits des autres revenus de votre foyer fiscal, ce qui peut être avantageux si vous avez d’autres sources de revenus importantes.
Le statut de loueur en meublé a également des incidences sur les cotisations sociales. En effet, si vous optez pour le statut LMNP, vos revenus locatifs seront soumis aux prélèvements sociaux à un taux de 17,2%. En revanche, si vous optez pour le statut LMP, vos revenus seront soumis aux cotisations du régime des travailleurs indépendants (RSI), avec un taux qui varie entre 35% et 45% selon votre niveau de revenus. Cependant, cela vous offre une meilleure protection sociale, avec une affiliation à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI).
Il est donc important de bien prendre en compte cet aspect lors de votre choix entre LMNP et LMP. En effet, même si le taux de cotisations sociales est plus élevé en LMP, ce statut peut s’avérer plus avantageux si vous comptez faire de la location meublée votre activité principale, grâce à la protection sociale qu’il offre.
Conclusion
Choisir entre les statuts LMNP et LMP est une décision qui doit être mûrement réfléchie. Cela dépend de nombreux facteurs, tels que vos objectifs, votre situation personnelle, le montant de vos recettes locatives et le niveau de vos charges. Ainsi, avant de vous lancer, il est essentiel de bien vous renseigner et de peser le pour et le contre de chacun de ces statuts.
N’oubliez pas, il est toujours recommandé de consulter un expert afin de faire le choix le plus judicieux en fonction de votre situation. L’important est de faire un choix éclairé qui vous permettra de maximiser la rentabilité de votre investissement locatif, tout en respectant les obligations légales et fiscales liées à votre statut de loueur en meublé.
