Comment négocier les frais de notaire pour votre achat immobilier ?

Les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix d’un logement ancien et 2 à 3 % d’un logement neuf. Sur un achat à 250 000 €, vous payez entre 5 000 € et 20 000 € selon le type de bien. Bonne nouvelle : une partie de ces frais est négociable depuis la loi Macron de 2016. La réforme de janvier 2025 a encore élargi cette marge de manœuvre.

Voici concrètement ce que vous pouvez négocier, avec qui et jusqu’à quel montant.

Comprendre la composition des frais de notaire

Le terme « frais de notaire » est trompeur. Le notaire ne conserve qu’une petite fraction de la somme que vous réglez. La majeure partie revient à l’État et aux collectivités territoriales sous forme de droits de mutation et de taxes.

Sur 20 000 € de frais facturés pour un bien ancien, la répartition est la suivante : environ 16 000 € de droits d’enregistrement et taxes, 2 000 € d’émoluments du notaire, 1 500 € de débours avancés par l’étude et 500 € de contribution de sécurité immobilière. Seuls les émoluments, autrement dit la rémunération du notaire, sont concernés par une négociation.

Sur 100 € de frais de notaire, environ 80 € reviennent à l’État. Seuls les 10 à 15 € d’émoluments du notaire sont négociables.

Ce que la loi macron autorise à négocier

Depuis août 2016, la loi Macron permet aux notaires d’accorder une remise sur leurs émoluments. Cette remise a été revalorisée en 2021 et reste le levier principal pour alléger la facture. Elle s’applique uniquement à la part rémunération et jamais aux taxes.

Le plafond actuel est fixé à 20 % de remise sur les émoluments pour la tranche de prix supérieure à 100 000 €. Concrètement, pour un achat à 400 000 €, le notaire peut réduire ses honoraires sur la portion située entre 100 000 € et 400 000 €. L’économie réelle se situe entre 400 € et 1 500 € selon le prix du bien, ce qui reste significatif sans être spectaculaire.

Attention : la remise doit être identique pour tous les clients dans une même étude. Le notaire ne peut pas l’accorder à la tête du client.

Les autres leviers pour réduire la facture

Au-delà de la remise sur émoluments, plusieurs techniques permettent de diminuer significativement le montant total à régler le jour de la signature. Ces leviers sont souvent méconnus et méritent d’être activés systématiquement.

Le premier consiste à déduire la valeur du mobilier vendu avec le bien. Si vous rachetez une cuisine équipée, des placards intégrés ou du mobilier de salle de bain, leur valeur peut être sortie du prix de vente et échappe aux droits de mutation. Un forfait raisonnable, généralement autour de 3 à 5 % du prix, est admis par l’administration fiscale sans justificatif excessif. Pour un bien à 300 000 € avec 10 000 € de mobilier, l’économie atteint 800 € environ.

Le deuxième levier consiste à prendre en charge la commission d’agence directement auprès de l’agent immobilier, plutôt que de l’intégrer au prix net vendeur. Cette opération, parfaitement légale, sort les honoraires de l’assiette taxable et fait baisser mécaniquement les droits de mutation.

Pour un bien à 250 000 € avec 12 000 € d’honoraires d’agence à charge acquéreur, sortir ces frais de l’assiette fait économiser près de 960 € de droits de mutation.

La réforme 2025 et son impact sur vos négociations

La loi de finances 2025 a autorisé les départements à augmenter temporairement les droits de mutation de 0,5 point, passant ainsi de 4,5 % à 5 %. Près de 80 départements ont appliqué cette hausse dès avril 2025. Paradoxalement, cette augmentation rend la négociation plus attractive puisque le gain relatif sur la partie négociable s’amplifie.

Les primo-accédants bénéficient en revanche d’une exonération partielle sur cette hausse, ce qui réduit leur facture globale. Pour un premier achat d’une résidence principale, nous vous conseillons de demander à votre notaire une simulation détaillée avant signature, incluant l’abattement primo-accédant et la remise légale sur émoluments.

Comment mener la négociation concrètement

La négociation se prépare en amont et se mène au moment de la signature du compromis, pas chez le notaire le jour de l’acte authentique. À ce stade, il est trop tard pour modifier la structure du prix.

Nous recommandons cette approche en trois étapes : demandez d’abord une simulation chiffrée à deux ou trois études notariales différentes pour comparer les émoluments appliqués. Négociez ensuite le retrait du mobilier et la prise en charge directe de la commission d’agence avec le vendeur, par avenant au compromis. Réclamez enfin la remise légale de 20 % sur la tranche supérieure à 100 000 €, en vous appuyant explicitement sur l’article 1er du décret du 28 février 2020.

Ne tentez jamais de surévaluer le mobilier au-delà de 5 % du prix. L’administration fiscale peut requalifier l’opération et réclamer les droits éludés, avec pénalités.

Le cas particulier du neuf et de la VEFA

Dans l’immobilier neuf ou en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), les frais de notaire sont réduits à 2 ou 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien. Cette différence vient de l’absence de droits de mutation remplacés par la TVA déjà incluse dans le prix affiché.

La marge de négociation reste identique en pourcentage sur les émoluments mais l’enjeu financier est plus faible. Pour un achat neuf à 300 000 €, les frais totaux avoisinent 9 000 € et la remise maximale tourne autour de 400 €. Nous vous conseillons malgré tout de la demander, aucune raison de s’en priver.

Questions fréquentes sur la négociation des frais de notaire

Voici les interrogations les plus courantes sur ce sujet.

Peut-on vraiment négocier les frais de notaire ?

Oui mais uniquement la part correspondant aux émoluments du notaire, soit 10 à 15 % du total. Les droits et taxes reversés à l’État ne sont pas négociables.

Quel est le montant maximum de la remise légale ?

La remise est plafonnée à 20 % des émoluments sur la tranche de prix supérieure à 100 000 €. Pour un bien à 300 000 €, elle représente environ 800 à 1 000 € d’économie.

Peut-on choisir son notaire quand on achète un bien ?

Absolument. L’acquéreur a toujours le droit de désigner son propre notaire, même si le vendeur en a déjà un. Dans ce cas, les deux études se partagent les émoluments, sans frais supplémentaires pour vous.

Déduire le mobilier du prix est-il légal ?

Oui, à condition que le mobilier existe réellement et que sa valeur soit proportionnée. Un forfait de 3 à 5 % du prix est généralement admis sans contrôle. Au-delà, un inventaire détaillé est indispensable.

Les frais de notaire sont-ils les mêmes partout en France ?

Non. Depuis la réforme d’avril 2025, les départements peuvent moduler les droits de mutation entre 4,5 % et 5 %. La facture finale varie donc de quelques centaines d’euros selon votre localisation.

Peut-on payer les frais de notaire à crédit ?

La plupart des banques refusent d’inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier. Il faut donc les financer sur apport personnel, sauf à solliciter un crédit immobilier à 110 %, plus difficile à obtenir et réservé aux dossiers solides.