Vous louez un bien immobilier à un locataire ou votre logement reste vacant pendant quelques semaines entre deux baux : qui prend en charge un sinistre lorsque vous n’y habitez pas vous-même ? La réponse tient en trois lettres : PNO. L’assurance Propriétaire Non Occupant est devenue, en copropriété, une obligation légale depuis la loi ALUR, et un filet de sécurité indispensable hors copropriété. Dans ce guide, nous vous expliquons ce que couvre réellement une PNO, combien elle coûte en 2026 et comment la déduire fiscalement.
L’assurance PNO est obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR de 2014 (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965). Elle couvre a minima la responsabilité civile du propriétaire bailleur en cas de sinistre dans son bien. Son coût moyen oscille entre 7 et 15 € par mois selon la surface et les garanties souscrites. Entièrement déductible des revenus fonciers au régime réel, elle protège votre patrimoine en cas de locataire sous-assuré, de logement vacant ou de sinistre dont la responsabilité ne peut être imputée au locataire.
Qu’est-ce que l’assurance PNO ?
L’assurance Propriétaire Non Occupant, parfois appelée CNO (Copropriétaire Non Occupant), est un contrat spécifique destiné aux propriétaires qui ne vivent pas dans le logement qu’ils possèdent. Elle intervient dans trois configurations distinctes : lorsque le bien est loué (nu ou meublé), lorsqu’il est mis gratuitement à disposition d’un proche, ou lorsqu’il est temporairement vacant (entre deux locataires, pendant des travaux ou avant une revente).
Concrètement, cette assurance comble les trous de couverture laissés par l’assurance habitation du locataire ou par celle de la copropriété. Elle intervient notamment si le locataire est sous-assuré ou non assuré, si un sinistre survient alors que le logement est vide, ou si la responsabilité d’un dommage ne peut être attribuée à personne (origine indéterminée, vice de construction, défaut d’entretien).
PNO contre MRH : la différence à comprendre
Il est courant de confondre PNO et MRH (Multi-Risques Habitation). La MRH est souscrite par l’occupant du logement, qu’il soit propriétaire-habitant ou locataire. Elle couvre les biens personnels, la responsabilité civile vie privée et les dommages aux tiers. L’assurance PNO protège quant à elle les intérêts du propriétaire bailleur, et non ceux du locataire. Les deux contrats sont donc complémentaires lorsqu’un logement est loué : le locataire souscrit une MRH, et le propriétaire une PNO.
L’assurance PNO est-elle obligatoire en 2026 ?
La réponse dépend de la nature juridique du bien. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le législateur a instauré une distinction claire entre les logements en copropriété et ceux détenus en pleine propriété individuelle.
En copropriété : une obligation légale depuis la loi ALUR
L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR, impose à tout copropriétaire bailleur de souscrire une assurance couvrant au minimum sa responsabilité civile. Cette obligation s’applique dès lors que le logement se situe dans un immeuble en copropriété, qu’il soit loué ou simplement laissé vacant. Il ne s’agit donc pas d’une recommandation : c’est une exigence légale.
Si vous ne présentez pas d’attestation d’assurance au syndic malgré une mise en demeure restée sans réponse pendant 30 jours, celui-ci est en droit de souscrire une PNO d’office pour votre compte. Le coût de cette assurance imposée est en général majoré de 15 à 30 % et vous est refacturé via les charges de copropriété. Mieux vaut donc anticiper et transmettre spontanément votre attestation au syndic.
Hors copropriété : facultative mais fortement recommandée
Pour une maison individuelle ou un immeuble détenu en monopropriété, l’assurance PNO n’est pas légalement obligatoire. Elle reste néanmoins vivement conseillée. En l’absence de couverture, un sinistre important (incendie, dégât des eaux dans un logement vacant, catastrophe naturelle) laisse le propriétaire seul face à des frais potentiellement très élevés. Un sinistre incendie moyen dépasse facilement 50 000 € de dommages, une somme sans commune mesure avec les quelques dizaines d’euros annuels d’une PNO.
Quelles garanties couvre une assurance PNO ?
Les contrats PNO proposent une base minimale (la responsabilité civile) et une série de garanties optionnelles. Le niveau de couverture varie fortement d’un assureur à l’autre, d’où l’importance de comparer les offres avec attention. Voici les garanties que vous retrouverez le plus souvent sur le marché français en 2026.
| Garantie | Caractère | Ce qu’elle couvre |
|---|---|---|
| Responsabilité civile propriétaire | Socle obligatoire (en copropriété) | Dommages causés à des tiers (voisins, locataire, visiteurs) du fait du logement : chute d’une tuile, défaut d’entretien, vice de construction. |
| Incendie et explosion | Fortement recommandée | Destruction partielle ou totale du logement en cas d’incendie, implosion ou explosion. |
| Dégât des eaux | Fortement recommandée | Fuites, infiltrations, ruptures de canalisation, qu’elles proviennent du logement ou de l’étage supérieur. |
| Catastrophes naturelles et technologiques | Automatique | Inondations, tremblements de terre, mouvements de terrain reconnus par arrêté interministériel. |
| Tempête, grêle, neige | Généralement incluse | Dégâts causés aux toitures, aux ouvertures ou à la façade par les intempéries. |
| Vol et vandalisme | Optionnelle | Dégradations lors d’un cambriolage ou acte de vandalisme : utile surtout en période de vacance locative. |
| Bris de glace | Optionnelle | Fenêtres, baies vitrées, miroirs, plaques de cuisson vitrocéramiques. |
| Vacance locative | Optionnelle | Compensation partielle du loyer pendant la période où un sinistre rend le logement inhabitable. |
| Protection juridique | Optionnelle | Prise en charge des frais d’avocat et de procédure en cas de litige avec le locataire ou un tiers. |
L’assurance PNO ne couvre jamais les loyers impayés. Pour vous prémunir contre un locataire défaillant, vous devrez souscrire une GLI (Garantie Loyers Impayés), un contrat distinct dont le coût oscille entre 2,5 % et 4,5 % du loyer annuel charges comprises. Les deux assurances sont complémentaires, non substituables.
Combien coûte une assurance PNO en 2026 ?
Le prix d’une assurance PNO en 2026 se situe en moyenne entre 60 et 180 € par an, soit l’équivalent de 5 à 15 € par mois. Cette fourchette large s’explique par la grande hétérogénéité des biens et des garanties proposées. Voici une estimation indicative des tarifs pratiqués sur le marché français :
| Type de logement | Fourchette annuelle | Équivalent mensuel |
|---|---|---|
| Studio ou T1 (jusqu’à 30 m²) | 60 – 95 € | 5 – 8 € |
| T2 (30 à 50 m²) | 75 – 120 € | 6 – 10 € |
| T3 (50 à 70 m²) | 90 – 140 € | 7,5 – 12 € |
| T4 et plus (70 m² et +) | 110 – 180 € | 9 – 15 € |
| Maison individuelle | 130 – 220 € | 11 – 18 € |
Plusieurs critères font varier le tarif de votre contrat PNO :
- La surface et la valeur du bien : plus le logement est grand ou situé dans une zone immobilière coûteuse, plus la cotisation grimpe.
- La localisation géographique : les grandes agglomérations et les zones à risques (inondables, exposées à la grêle) sont tarifées plus cher.
- Le type de bien : un appartement en copropriété coûte en général moins cher qu’une maison individuelle, car certains risques (toiture, extérieurs) sont déjà couverts collectivement.
- Les garanties optionnelles choisies : chaque garantie ajoutée majore la prime de 5 à 20 %.
- La franchise retenue : plus elle est élevée, plus la cotisation baisse (dans une logique d’auto-assurance partielle).
- L’état du bien et son usage : un logement loué en meublé touristique sera facturé plus cher qu’un logement en bail nu classique, du fait de la rotation plus élevée des occupants.
Qui paie l’assurance PNO : propriétaire ou locataire ?
L’assurance PNO est à la charge exclusive du propriétaire bailleur. Elle protège ses intérêts propres : il est donc normal qu’il en assume le coût. Vous ne pouvez pas, en pratique, répercuter cette prime sur le locataire via les charges locatives récupérables, car la PNO ne figure pas dans la liste limitative du décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant les charges récupérables.
Il convient toutefois de nuancer : votre locataire est tenu, de son côté, de souscrire une Multi-Risques Habitation dès la signature du bail, et de vous fournir une attestation chaque année. En cas de défaut d’assurance du locataire, vous pouvez insérer dans le bail une clause résolutoire qui vous permet de résilier le contrat ou, à défaut, de souscrire une MRH à sa place en lui refacturant la prime majorée.
La PNO est-elle déductible des impôts ?
Bonne nouvelle : l’assurance PNO est intégralement déductible des revenus fonciers lorsque le propriétaire opte pour le régime réel d’imposition. Elle s’ajoute aux autres charges déductibles classiques : intérêts d’emprunt, taxe foncière (hors ordures ménagères), frais de gestion, travaux d’entretien.
Au régime réel : une économie fiscale concrète
Prenons un exemple chiffré. Vous êtes bailleur en location nue à Lyon, imposé à la tranche marginale de 30 % avec 17,2 % de prélèvements sociaux, soit un taux effectif de 47,2 % sur vos revenus fonciers. Votre assurance PNO vous coûte 120 € par an. En la déduisant au régime réel, vous économisez concrètement 120 × 47,2 % = 56,64 € d’impôt chaque année. Autrement dit, le coût réel de la PNO n’est plus de 120 € mais de 63,36 € après économie d’impôt, soit environ 5,3 € par mois.
Les bailleurs en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) au régime réel peuvent eux aussi déduire la prime PNO de leurs recettes BIC, au même titre que les frais de comptable et les charges de copropriété. Combinée à l’amortissement du bien et du mobilier, cette déduction contribue à neutraliser une part significative, voire la totalité, de l’imposition sur les loyers.
Au micro-foncier ou au micro-BIC : la PNO n’est pas déductible séparément
Si vous relevez du régime micro-foncier (recettes foncières ≤ 15 000 € par an) ou du micro-BIC (recettes LMNP ≤ 77 700 € en 2026), vous bénéficiez automatiquement d’un abattement forfaitaire respectivement de 30 % ou 50 %. Cet abattement est réputé couvrir l’ensemble de vos charges, assurance PNO comprise. Vous ne pouvez donc pas la déduire en plus de l’abattement. Dans certaines situations à charges élevées, basculer vers le régime réel peut malgré tout s’avérer plus avantageux : il est pertinent de simuler les deux options chaque année.
Comment bien choisir son assurance PNO en 2026
Toutes les PNO ne se valent pas. Un contrat à 50 € par an avec une franchise de 500 € n’offre pas la même protection qu’un contrat à 180 € avec une franchise de 150 € et des garanties étendues. Voici les critères à examiner avant de signer.
Les points à vérifier impérativement
- Le plafond de la responsabilité civile (minimum 1 million d’euros)
- L’étendue des exclusions (vacance supérieure à 90 jours souvent exclue)
- La hauteur des franchises par type de sinistre
- La couverture pendant la vacance locative et sa durée maximale
- La prise en charge des recours contre le locataire ou le voisinage
- L’indemnisation en valeur à neuf ou en valeur vétusté déduite
Les pièges à éviter
- Les contrats sans RC propriétaire (non valables en copropriété)
- Les plafonds d’indemnisation trop bas pour les biens de valeur
- Les exclusions pour location saisonnière si vous louez en meublé touristique
- L’absence de protection juridique en cas de litige locatif
- Les délais de carence longs (jusqu’à 3 mois pour certaines garanties)
- Les contrats non résiliables à tout moment hors loi Hamon
Comparer les offres : trois pistes concrètes
Nous vous conseillons de solliciter au minimum trois devis avant de signer. Trois canaux complémentaires existent pour obtenir des tarifs compétitifs :
- Votre banque ou l’assureur qui porte déjà votre assurance emprunteur ou votre MRH. Les offres multi-contrats donnent souvent lieu à des remises de 10 à 20 %.
- Les comparateurs en ligne (Assurland, LeLynx, LeComparateurAssurance) qui agrègent les offres de dizaines de compagnies et vous donnent un ordre de grandeur du marché.
- Les assureurs spécialisés dans l’immobilier locatif (Luko, Lovys, Direct Assurance, Macif Mutualité) qui proposent des contrats PNO épurés et compétitifs.
À noter que la loi Hamon vous autorise à résilier votre contrat à tout moment après un an d’ancienneté, sans frais ni justification. Il est donc judicieux de refaire un comparatif chaque année pour s’assurer de rester sur une offre compétitive.
FAQ sur l’assurance PNO
Mon locataire est déjà assuré : dois-je vraiment souscrire une PNO ?
Oui, les deux contrats sont complémentaires. L’assurance de votre locataire couvre ses propres biens et sa responsabilité civile de locataire. Elle ne vous protège pas en tant que propriétaire si un sinistre a une origine indéterminée, si la responsabilité est imputable à un vice de construction, ou si votre locataire s’avère sous-assuré au moment du sinistre. La PNO comble précisément ces trous de couverture.
Je laisse mon appartement vacant pendant 6 mois : suis-je toujours couvert ?
Attention, de nombreux contrats PNO prévoient une exclusion de garantie à partir d’une période de vacance de 60 à 90 jours consécutifs. Il convient de vérifier la clause de vacance dans vos conditions particulières et, si nécessaire, de souscrire une option « logement inoccupé » qui prolonge la couverture. En cas de vacance longue annoncée, prévenir l’assureur par courrier recommandé reste la meilleure sécurité juridique.
Puis-je souscrire une PNO pour une SCI ou une SARL de famille ?
Oui, l’assurance PNO n’est pas réservée aux personnes physiques. Toute structure propriétaire d’un bien non occupé (SCI familiale, SCI à l’IS, SARL de famille, SAS patrimoniale) peut souscrire une PNO. Les cotisations sont alors déductibles du résultat de la société, dans les mêmes conditions qu’une personne physique au régime réel.
Une PNO est-elle utile pour une résidence secondaire que je n’occupe que l’été ?
Une résidence secondaire relève normalement d’un contrat Multi-Risques Habitation classique couvrant l’inoccupation, et non d’une PNO stricto sensu. Toutefois, si vous louez votre résidence secondaire en saisonnier via une plateforme (Airbnb, Abritel), une PNO adaptée à la location de courte durée devient pertinente, car elle couvre spécifiquement la rotation des occupants et les dégradations possibles.
Puis-je changer d’assurance PNO en cours d’année ?
Depuis la loi Hamon de 2015, vous pouvez résilier votre contrat PNO à tout moment après un an d’ancienneté, sans justification ni frais. Avant cette première année, la résiliation reste possible mais seulement à l’échéance anniversaire, moyennant un préavis de deux mois (le préavis est régulièrement rappelé sur votre avis d’échéance).
Mon syndic a-t-il le droit de me facturer une PNO sans mon accord ?
Oui, mais uniquement après une procédure stricte. Le syndic doit d’abord vous adresser une mise en demeure de produire une attestation d’assurance. Si vous ne répondez pas dans un délai de 30 jours, il peut alors souscrire une PNO pour votre compte et vous en refacturer le coût, en général majoré de 15 à 30 %. Mieux vaut donc transmettre spontanément votre attestation chaque année au syndic.
Conclusion : une protection peu coûteuse pour un patrimoine préservé
Pour une poignée d’euros par mois, et déductible des impôts si vous louez au régime réel, l’assurance PNO protège votre patrimoine immobilier contre les sinistres les plus coûteux : incendie, dégâts des eaux, catastrophes naturelles. Elle devient obligatoire dès lors que votre bien se situe en copropriété, et vivement recommandée dans tous les autres cas. Nous vous conseillons de ne pas vous arrêter au tarif le plus bas mais d’étudier précisément les garanties, les plafonds d’indemnisation et les exclusions avant de signer. Comparer trois devis par an, en profitant de la loi Hamon pour changer sans frais, reste la meilleure manière d’optimiser durablement cette dépense modique mais indispensable.
Comment réduire vos coûts bancaires de bailleur
