Si on vous parle du marché de la LMNP en résidence gérée, vous pensez probablement à un “bloc homogène”. C’est en tout cas comme cela que ce type de location a longtemps été présenté avec un rendement à peu près similaire quel que soit le type de bien. Il se trouve que ce n’est en réalité plus le cas depuis la crise sanitaire. Chaque typologie de résidence (étudiante, EHPAD…) suit désormais en effet sa propre trajectoire. On fait le point ensemble sur l’évolution des prix et rendements observée ces dernières années tout en vous donnant notre avis sur chaque segment !
Un marché global qui n’est plus le même depuis 2021
Premier élément applicable à l’ensemble du marché de la LMNP : les prix moyens ont considérablement baissé depuis la sortie de la crise COVID. Deux facteurs principaux permettent d’expliquer cela :
- La remontée des taux d’intérêt qui pousse les acheteurs à exiger un rendement plus élevé pour un même loyer.
- Des crises propres à certains secteurs (scandale sanitaire en EHPAD notamment).
Même s’il y a une baisse globale, celle-ci ne pèse pas de la même manière sur l’ensemble des segments. C’est pourquoi l’écart de prix entre les typologies de résidence s’est creusé plutôt que résorbé.
Des rendements en hausse dans tous les secteurs
En constatant que le prix de revente de biens LMNP a baissé (-17 % entre 2023 et 2026 tous segments) et que les rendements ont à l’inverse augmenté (+0,9 pt sur la même période), on pourrait penser qu’il s’agit d’un effet miroir. S’il y a bien sûr un lien entre les deux, il faut aussi prendre en compte l’évolution du prix des loyers au renouvellement du bail. Comme celui-ci a globalement stagné si on excepte les résidences de tourisme, on obtient mécaniquement un meilleur rendement.
Résidences étudiantes : le segment le plus accessible et stable
Les résidences étudiantes ne présentent pas le meilleur rendement pour l’année 2026 (5 % en moyenne). Par contre, comme le ticket d’entrée moyen se situe autour de 80 000 €, il s’agit de la porte d’entrée la plus accessible du LMNP géré. En outre, la particularité de ce segment tient à la relative résistance des loyers qui sont même en légère hausse (+3 %) entre 2023 et 2026. On peut expliquer cette hausse par une demande locative étudiante toujours très haute dans les villes universitaires. Cela reste ainsi un segment très intéressant à l’heure actuelle.
EPHAD : des rendements élevés, mais une prime de risque à surveiller
Le segment EHPAD affiche l’un des rendements les plus élevés du marché de la LMPN en résidence gérée puisqu’il avoisine les 6,2 % pour 2026. Néanmoins, il faut être vigilant : ce rendement attractif s’explique en grande partie par une prime de risque. Rappelons que les révélations sur certaines pratiques du secteur ont écorné la confiance des investisseurs, d’où des prix de revente relativement faibles. Il faut aussi surveiller les loyers qui ont eu tendance à baisser (-5% depuis 2023) et qui pourraient être un problème à terme.
Résidences seniors : un besoin démographique qui pourrait changer la donne
Sur le papier, l’investissement dans une résidence senior semble peu intéressant : prix d’entrée le plus élevé du secteur en 2026 (144 000 euros), rendement de seulement 4,9 %. Toutefois, la demande de fond reste solide en lien avec le vieillissement de la population française. Pour info, selon l’INSEE, le nombre de seniors en perte d’autonomie devrait continuer d’augmenter et on s’attend à un nombre de 700 000 personnes supplémentaires d’ici 2050.
À voir si la partie “exploitation” tient la route puisque plusieurs grands opérateurs de résidences seniors ont admis traverser des difficultés financières ces dernières années.
Résidences de tourisme : une forte baisse de prix, mais…
Avec un repli de prix de l’ordre de 33 % sur ces trois dernières années , la résidence de tourisme est le segment LMNP qui a le plus baissé. Rendez-vous compte : on est passé d’un ticket d’entrée proche de 150 000 euros en 2023 à 100 000 euros en 2026 ! Toutefois, cette chute impressionnante a aussi été accompagnée d’un loyer moyen en baisse de 19 %. C’est pourquoi le rendement n’a augmenté que de +0,5 pt pour atteindre 6%, ce qui reste élevé dans l’absolu.
Précisons néanmoins que c’est très hétérogène d’un bien à l’autre en fonction de divers facteurs : localisation, saisonnalité, cadre réglementaire… D’où l’importance d’être prudent sur le choix de la résidence !
Résidences d’affaires : le meilleur couple prix/rendement du moment
On termine avec les résidences d’affaires qui combinent un ticket d’entrée modéré (approximativement 87 000 €) et le rendement le plus élevé (6,3 % en moyenne). Et quand on sait que les loyers ont été très stables entre 2023 et 2026, c’est plutôt rassurant. Pour un investisseur en quête d’un réel équilibre entre accessibilité et performance, ce segment mérite clairement une attention approfondie. Bien évidemment, comme pour les autres typologies de résidence, il faudra prendre en compte l’état du bien et la solidité financière de l’exploitant.
