Immobilier nu ou immobilier géré

Faut-il choisir d'investir dans l'immobilier nu ou l'immobilier en gestion locative ?

L’arbitrage entre l’immobilier nu ou l’immobilier géré est une tâche complexe qui suppose de prendre en compte une multitude de critères afin de répondre au mieux aux besoins d’un investisseur. En effet, chacun se trouve dans une situation particulière qui lui impose une évaluation fine de ses objectifs.

Cet exercice implique par ailleurs de faire des choix : privilégier certaines options au détriment d’autres, trouver le meilleur équilibre, un même support ne pouvant regrouper l’intégralité des souhaits d’un client.

Critères de notation

 

Le tableau d’arbitrage à suivre a une vocation pédagogique. Deux grandes notions synthétisent notre approche.

« Potentiel locatif » : rendement facial net & sécurité du rendement

« Potentiel patrimonial » : potentiel de valorisation & liquidité / stabilité du prix

 

Définition du « potentiel locatif »

Le potentiel locatif repose sur la notion de rendement net. Pour estimer les recettes qui seront effectivement perçues par l’investisseur il convient de prendre en compte deux paramètres : le « rendement facial net » et les aléas susceptibles de l’affecter appelés ici « sécurité du rendement ».

« Rendement facial net » = rendement brut – frais divers et charges

« Sécurité du rendement » = intégration de tous les aléas d’exploitation, de marché, de périodes de vacance locative et des autres éléments susceptibles d’affecter la performance de l’investissement.

 

 

Exemple : Immobilier géré - Résidence Médicalisée

 

Meilleur « rendement facial net »

Rendement brut élevé, des charges investisseurs limitées à la taxe foncière. (les travaux de mise en conformité et gros travaux étant en général à la charge de l’exploitant.)

« Sécurité du rendement » élevée Un marché particulièrement lisible en raison du vieillissement de la population et de l’augmentation de la dépendance. Une exploitation assurée par des acteurs affichant expérience et excellente solvabilité. Un produit affichant un potentiel locatif exceptionnel

 

Définition du « potentiel patrimonial »

Le potentiel patrimonial permet d’évaluer le potentiel de l’actif concernant sa valeur à terme. Il repose sur deux composantes : le « potentiel de valorisation » (autrement dit la plus-value) et le couple « liquidité immobilière / stabilité du prix ».

« Potentiel de valorisation » = capacité du bien à prendre de la valeur dans le temps et à faire l’objet d’une plus-value immobilière.

Il est plus important pour les supports dont la revente peut attirer une cible de propriétaires occupants.

« Liquidité immobilière / stabilité du prix » = délai et facilité de revente du bien en limitant l’influence de la conjoncture immobilière (favorisant une stabilité des prix).

Elle est plus importante pour les supports dont la revente peut attirer une cible d’investisseurs.

 

Exemple : Immobilier locatif – T4

 

Revente à un propriétaire occupant

 

Potentiel de valorisation important

Sensibilité aux évolutions du marché immobilier. Potentiel de plus-value important à condition de revendre à un propriétaire occupant en cycle haut.

 

Mais liquidité / stabilité prix faible

Une revente à une cible de propriétaires occupants impose une corrélation directe du prix de vente avec l’état du marché immobilier à un instant «T». La valorisation du bien sera ainsi limitée en période basse, le rendant peu liquide sauf à accepter une moins-value significative.

 

Revente à un investisseur

L’hypothèse de revente à un investisseur, qui permettrait dans l’absolu une meilleure stabilité des prix quelle que soit la conjoncture économique, ne peut être ici retenue du fait d’un important écart en termes de rentabilité et de l’absence d’un avantage fiscal transmissible.

Dans cette hypothèse, la cession supposerait un prix minoré. La seule sortie raisonnable est donc une revente à un propriétaire occupant.

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