Les propriétaires qui souhaitent louer un bien meublé à des fins de location non professionnelles se retrouvent face à un grand choix de formes juridiques. Mais quelle est la meilleure forme jurique possible pour louer en meublé optimiser ses avantages ?
Avant de vous lancer dans les investissements immobiliers et peut-être notamment investir dans l’immobilier de colocation, vous devez savoir quel statut juridique vous avez besoin de choisir. Ceci afin de choisir le bon statut et ne pas commettre d’erreurs.
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Quel statut juridique pour la location meublée ?
Certains statuts sont magiques et vont vous faire économiser beaucoup !
Savez-vous que toute personne qui souhaite devenir investisseur immobilier oublie trop souvent de choisir le statut juridique qui lui sera le plus adapté ? Ceci est une erreur trop souvent commise et qui peut avoir des répercussions importantes. Je vais donc dans cet article vous dresser un état des lieux des statuts juridiques existants.
De manière générale, que ce soit pour de la location meublée ou non-meublée voici une idée des différents statuts existants.
- SCI (Société Civile Immobilière) à l’IR ou à l’IS
- SARL de famille (Société à responsabilité limitée)
- Location en nom propre
- LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
- LMP (Loueur Meublé Professionnel)
Pour la location meublée vous pouvez utiliser ceux-ci :
- SCI (Société Civile Immobilière) à l’IS
- SARL de famille (Société à responsabilité limitée)
- LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
- LMP (Loueur Meublé Professionnel)
Le statut le plus répandu pour la location meublé : LMNP
Le statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) permet aux propriétaires de louer leur bien meublé à des particuliers en tant que résidence principale, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux. Ce statut fiscal est réceptif aux propriétaires bailleurs qui ont acquis un bien meublé et qui recherchent un moyen efficace pour minimiser leurs impôts.
Le statut juridique LMNP ou Location Meublée Non Professionnelle est une possibilité très intéressante pour les propriétaires qui souhaitent louer un bien meublé et profiter d’offres fiscales avantageuses sans avoir à gérer l’encaissement des loyers chaque mois. Cet article vous guidera afin que vous puissiez prendre une décision éclairée quant à la forme juridique à adopter.
Qui est concerné par le statut LMNP ?
Le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel) concerne généralement les personnes qui ne possèdent quelques logements loués meublés car les conditions pour pouvoir bénéficier de ce régime très avantageux sont stricte.
Selon le Code général des impôts, pour que votre activité de location d’appartements meublés ne soit pas considérée comme professionnelle et donc basculé automatiquement au statut LMP, vous devez remplir les trois conditions suivantes :
- Déclarer des recettes locatives inférieures à 23 000 € par an.
- Que les recettes de vos loyers en LMNP ne dépassent pas vos revenus fiscaux.
Si vous remplissez ces critères, votre activité restera au statut LMNP. Il est à noter que la réduction d’impôts ne s’applique qu’à condition d’être fiscalement domicilié en France, quel que soit le statut.
Dans le cas d’une requalification en LMP (Loueur meublé professionnel) la fiscalité est différente et beaucoup moins avantageuse. A partir d’un certain nombre de locations la bascule est inévitable mais il faut prendre le temps de la prévoir et de calculer les impacts.
Comment bénéficier du statut LMNP ?
Pour bénéficier du statut LMNP, il faut respecter certains critères. La première est que le propriétaire ne doit pas être inscrit à titre professionnel comme loueur meublé. Ensuite, le bien meublé doit être loué à des personnes physiques hors cadre commercial et ne pas être destiné à être utilisé à des fins professionnelles.
Enfin, le propriétaire doit encaisser des revenus annuels inférieurs ou égaux à 32 900 € pour un couple soumis à une imposition commune et 16 450 € pour une personne seule.
Quels sont les avantages du statut LMNP ?
Les propriétaires qui optent pour le statut LMNP bénéficient d’un traitement fiscal avantageux. Ils peuvent choisir entre le régime micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux) ou le régime réel simplifié. Dans le premier cas, ils sont imposés sur leurs bénéfices locatifs au taux forfaitaire de 15%, alors que dans le second cas, ils peuvent déduire de leur impôt sur le revenu les charges liées à la gestion et à l’entretien du logement.
De plus, grâce à la protection offerte par le statut LMNP, le propriétaire bénéficie de la sécurité de disposer d’un bail signé avec un locataire. Ceci permet à ce dernier d’assurer un loyer régulier et à lui de percevoir ses loyers pendant toute la durée du bail. De plus, si le locataire ne paie pas le loyer convenu, le propriétaire dispose du droit de saisir les tribunaux pour obtenir le relogement du locataire et/ou le paiement des arriérés.
Imposition des revenus en LMNP
Les revenus de la location sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Vous avez cependant le choix entre deux régimes d’imposition: Le régime micro-BIC, avec lequel vous êtes imposé sur la moitié de vos recettes locatives, il est le plus intéressant si le montant de vos charges est inférieur à ce que représentent 50% de vos recettes (71% pour les meublés de tourisme) ou le régime réel, qui vous permet de déduire de vos recettes un certain nombre de charges et amortissements.
Quel statut juridique pour un loueur débutant ?
Si vous êtes un investisseur immobilier débutant, je vous conseille le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Il a l’avantage de réduire votre impôt sur les revenus fonciers sur une période de 10 à 12 ans.
Une fois que ces conditions sont remplies, le propriétaire peut alors procéder à l’enregistrement de son bien meublé auprès des services fiscaux afin de bénéficier du statut LMNP.
Vous aurez le choix entre une déclaration aux impôts au forfait ou au réel. Le forfait consiste à enlever de vos revenus 50% et de ne calculer le montant de l’impôt uniquement sur la seconde moitié. Le régime réel simplifié consiste à déduire toutes les charges que vous avez et ceci au réel. Il y a également l’amortissement qui entre en compte et qui va virtuellement diminuer votre base imposable. Le LMNP relève du régime des bénéfices Industriels et Commerciaux (régime BIC), car la location meublée est considérée comme une activité commerciale.
Pour ma part je trouve que la solution proposée par le LMNP est un très bon compromis entre l’optimisation fiscale et le peu de démarches administratives à réaliser.
Pourquoi ne pas créer une société ?
Si tu veux gérer votre appartement en location meublée, vous pouvez également créer une société de type SARL ou SCI. Cela dépend de votre stratégie d’investisseur dans l’immobilier. Ce sujet est vaste aussi j’y reviendrai dans un autre article. Saches juste que la création d’une société c’est quelque chose d’assez lourd au niveau administratif donc il faut vraiment que cela en vaille la peine.
Le coût de création d’une SCI varie entre 300 et 2500€ suivant si vous décidez de rédiger les statuts vous mêmes ou de vous faire aider par un avocat. A cela, il faut rajouter entre 200 et 600€ / mois de gestions comptable.
Conclusion, tu sais qu’il existe différents statuts pour un investisseur immobilier locatif en location meublée. A toi de choisir cela qui est le plus adapté pour toi.
Recommandations pour le statut LMNP
Avant de se lancer dans une location meublée, il est important que le propriétaire prenne soin de comprendre le type de contrat et les conditions à respecter. Certains aspects sont cruciaux tels que la durée du bail, le montant du loyer, les frais et les clauses de résiliation anticipée. Il est conseillé de consulter un expert-comptable et/ou un avocat afin de s’assurer que le bail proposé est conforme à la loi. En location meublée, la forme juridique lmnp est une option intéréssante fiscalement pour tous les propriétaires bailleurs.
En outre, il est recommandé de se renseigner sur les aides financières disponibles pour les propriétaires bailleurs. Ces aides peuvent être utiles pour couvrir les frais et les taxes liés à l’acquisition et au maintien du logement. Par exemple, le dispositif Pinel offre une réduction d’impôts aux propriétaires qui optent pour ce statut fiscal. Cette déduction peut aller jusqu’à 21% du prix d’achat et permet aux propriétaires de récupérer une partie des impôts payés.
Le statut LMNP est avantageux pour les propriétaires dont la source de revenu provient de l’immobilier et qui cherchent à minimiser leurs impôts. Grâce à des avantages fiscaux et à une sécurité supplémentaire, ce statut peut s’avérer très rentable pour les propriétaires fiduciaires.
Le choix de la bonne forme juridique votre location meublée peut vous permettre de satisfaire vos objectifs fiscaux et de maximiser vos profits. Néanmoins, il est indispensable de consulter un expert-comptable ou un avocat pour s’assurer que le choix effectué est le plus judicieux et le plus adapté à votre situation.
