L’approche patrimoniale
La cible à la revente conditionne le potentiel patrimonial. Un actif dédié, difficilement transformable par une définition immobilière spécifique, séduira principalement un investisseur en cas de revente.
Un actif peu dédié dispose d’atouts pour attirer un éventuel propriétaire occupant.
définition : « actif dédié »
Bien immobilier qui s’adresse à une catégorie de clientèle précise et qui est difficilement transposable pour une autre utilisation sans travaux. Plus un actif est dédié, plus son utilisation concernera une catégorie ciblée d’utilisateurs et plus il sera compliqué d’en modifier la destination finale sans travaux.
Cela conditionne la cible pour une revente potentielle. Un actif dédié attirera un investisseur et un actif peu dédié pourra séduire également un propriétaire occupant.
En immobilier géré, les caractéristiques patrimoniales varient donc substantiellement d’un support à l’autre, néanmoins leur potentiel de valorisation reste en deçà de celui de l’immobilier nu. A noter que les Résidences de Tourisme et Résidences Seniors sont celles se rapprochant le plus de l’immobilier nu.
L’approche locative
Un investissement réalisé en immobilier géré n’a de pertinence que si une véritable cohérence économique préside à la mise en place du bail commercial.
La contrainte juridique que représente l’obligation de résultats liée à ce cadre sera de faible poids face à l’incapacité structurelle et économique du gestionnaire à servir des loyers. Il convient donc, au-delà du strict rendement, de maximiser le rendement réel dont l’analyse repose sur un faisceau de critères.
