En dépit des nombreux avantages que présente l’épargne immobilière...

Un financement à crédit au contraire de placements financiers nécessitant un apport initial de capitaux,

Un actif réel et performant, sécurisé par la constitution d’un patrimoine,

Un rempart contre l’inflation,

Un contexte macro-économique et fiscal favorable,

Une réponse à de véritables besoins sociétaux.

 

Il convient de ne pas se laisser aveugler par ses atouts. Le succès d’un investissement est conditionné par la validation des qualités intrinsèques de l’actif retenu.

Or, l’immobilier d’investissement est un secteur d’activité complexe et pluriel pour lequel une véritable expertise s’impose. Il est donc important d’en référer aux intervenants majeurs du marché et de s’appuyer sur leur expertise.

 

COMMENT Définir le budget d’investissement ?

 

Trois approches complémentaires sont possibles, en fonction de critères et contraintes spécifiques à l’investisseur

 

1. L'approche différentielle

 

Cette approche prend pour hypothèse de base l’effort d’épargne envisagé par le foyer fiscal.

 

Total des recettes (Loyers + Réduction d'impôt)

-

Total des charges (Remboursement du crédit, Assurances, Taxe foncière, Charges de copropriété non récupérables, Frais de relocation et carence locative, Entretien appartement et parties communes, Honoraires de syndic, Frais de gestion locative)

=

Effort d'épargne (Pour définir le budget, la clef d’entrée peut être l’effort d’épargne, hypothèse qui permet ensuite d’établir les autres postes de dépenses et de revenus.)

 

 

2. L'approche par la capacité d'emprunt

 

Cette approche est basée sur la capacité à emprunter auprès d’une banque.

 

Pour une même mensualité, la capacité d’emprunt sera différente en fonction de la durée retenue pour le financement. Ce montant correspond à l’enveloppe d’investissement

disponible. En calculant ensuite les différents postes de recettes et de charges, on obtient l’effort d’épargne.

Il n’existe pas de durée idéale. En période de taux d’intérêt faibles, le meilleur effet de levier financier s’obtient sur les périodes les plus longues.

 

 

 

En modulant la durée de l’emprunt, une même mensualité – ici 1 000 € – permet d’envisager une enveloppe d’investissement plus ou moins importante. A noter que le taux d’intérêt évolue selon la durée de l’emprunt.

 

 

3. L'approche fiscale

 

Cette approche vise à optimiser le levier fiscal en fonction de la situation de l’investisseur.

 

 

Grâce à la loi Duflot ou Pinel, vous pouvez défiscaliser votre investissement immobilier. Dans le tableau ci-dessus vous verrez l’exemple du calcul que vous pouvez utiliser pour connaitre votre budget global pour votre investissement immobilier locatif. Vous devez raisonner dans ce sens plutôt que de définir un budget d’investissement au hasard que ce soit en fonction de votre épargne ou de votre capacité d’endettement. Grâce à ma méthode vous obtiendrez l’enveloppe d’investissement idéale.

 

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